30,000 கோடி முதலாளியை தூக்கிப் பிடிக்கும் பாஜக, மொத்த ரியல் எஸ்டேட் மாற்றங்களும் இவருக்காக தானா..?

யாருக்காக..?

பாஜகவின் சட்ட மன்ற உறுப்பினர் மற்றும் ரியல் எஸ்டேட் பிசினஸ்மேன் மங்கள் பிரபாத் லோதாவுக்காகத் தான் இந்திய ரியல் எஸ்டேட்டில் இத்தனை மாற்றங்களைச் செய்தார்களாம். 2018 கணக்குப்படி சுமார் 30,000 கோடி ரூபாய் சொத்து இருக்கிறது. Lodha Group of companeis-ன் தலைவர். 2018 நிலவரப்படி இந்தியாவின் 52-வது பெரிய பணக்காரர். உலகில் 606-வது பெரிய பணக்காரர். இவருக்கு அநேகமாக ரியல் எஸ்டேட் சைட் பிசினஸ் தான், ஏன் என்றால் இவர் ஒரு அரசியல்வாதி. அதுவும் வலது சாரி. மகாராஷ்டிர பாரதிய ஜனதா கட்சியின் துணைத் தலைவர். கிட்ட தட்ட பாஜகவின் தேர்தல் உண்டியலாம். என்ன பணப் பிரச்னை என்றாலும் உடனடியாக சில பல சூட்கேஸ்களைத் தள்ளி நிதி நிலையை சமநிலையாக வைத்திருக்கும் பாஜகவின் குபேரன் இந்த மங்கள் பிரபாத் லோதா தானாம்.

 

அரசியல் வாழ்கை

தெற்கு மும்பையின் மலபார் ஹில் தொகுதியின் சட்ட மன்ற உறுப்பினர் வேறு. ஒரு முறை இரண்டு முறை அல்ல... ஐந்து முறை ஒரே தொகுதியில் நின்று தொடர்ந்து வ்ற்றி பெற்று வரும் வலுவான சட்ட மன்ற உறுப்பினர். ஒரு முக்கியமான விஷயம், இவர் அரசியலில் ஜொலிக்க, பசு வதை தடை சட்டத்தை மகாராஷ்டிரத்தில் கொண்டு வந்து ஹிந்துக்களின் வோட்டுக்களை கொள்ளை அடித்தவர். இவருக்கு 2014 தேர்தல் சமயத்தில் இருந்த சொத்து மதிப்பு வெறும் 198.62 கோடி தானாம். இப்போது 27,160 கோடி ரூபாயாம். கொஞ்சம் ஓவர் தான் இல்ல.

கொஞ்சம் மங்கள் பிரபாத் வரலாறு

சுதந்திர போராட்ட தியாகி மற்றும் முன்னாள் கெளஹாதி உயர் நீதி மன்ற தலைமை நீதிபதி குமன் மால் லோதாவின் மகன் தான் மங்கள் பிரபாத் லோதா. இன்றைக்கு போலவே இன்ஜினியரிங் படித்து விட்டு பல வேலைகளைப் பார்ப்பது போல, மங்கள் பிரபாத் லோதாவும் வக்கீலுக்கு படித்து விட்டு 1981-ல் லோதா குழும நிறுவனத்தை மும்பையில் தொடங்கினார்.

அரசியல் பிரவேசம்

அப்பாவின் பதவி, அரசியல் ஈடுபாடு, கல்லா கட்டும் பிசினஸ் என்று ஒரு நல்ல காம்போ அமைந்ததால் கம்பெனி எங்கேயோ வளர்ந்து விட்டது. இவருக்கு நடுத்தர மக்களுக்கான குடியிருப்புகளை கட்டி விற்கத் தான் ஆசை. ஆனால் அபிஷேக் மற்றும் அபிநந்தன் இரு மகன்கள் தான் "பெருசா பண்ணலாம்பா, நல்லா காசு இருக்கு" என இவரை டைவர்ட் செய்தது. விளைவு "World One"

பிரச்னைகள்

உலகின் உயரமான சிலை மட்டும் அல்ல உலகின் உயரமான குடியிருப்புக் கட்டடமும் இந்தியாவில் தான் வர இருக்கிறது. மும்பையின் பரேல் பகுதியில். உபயம் லோதா குழுமம். கடந்த எட்டு வருடங்களாக லோதா குழுமம் "World One" என்று ஒரு residential project-ஐ முறையான அனுமதிகள் இல்லாமலேயே கட்டி வருகிறது. இந்த "World One" கட்டிடத்தின் உயரம் 423 மீட்டர். சுமார் 1300 அடி. இவ்வளவு உயரத்துக்கு கட்டிடம் கட்டும் போது இந்திய விமான ஆணையத்திடம் (Airports Authority of India (AAI) சரியான அனுமதிகள் வாங்காமலேயே 117 மாடி குடியிருப்பைப் கட்டத் தொடங்கிவிட்டார்கள்.

தடை

சமீபத்தில் லோதா குழுமம் இந்தியப் பங்குச் சந்தைகளில் பட்டியலிட முயற்சித்த போது, மேற்சொன்ன விதி முறை மீறல்களைச் சுட்டிக் காட்டியது. அதோடு Roselabs நிறுவனத்தை கையகப்படுத்தும் போது செய்த சில முறைகேடுகளைப் பற்றியும் விசாரித்து வருகிறது செபி. இவர்களிடம் தற்போதைக்கு 4 கோடி சதுர அடி நிலத்துக்கு, லண்டன், முன்பை, பெங்களூரூ, ஹைதராபாத் என்று பல்வேறு நகரங்களில் 30 ப்ராஜெக்ட்கள் நடந்து கொண்டிருக்கின்றனவாம். இது போக இவர்கள் கை வசம் 35 கோடி சதுர அடி நிலமும் வைத்திருக்கிறார்கள்.

ஏமாற்றம்

ஒரு ஓரத்தில் "World One" திட்டத்தில் காசு போட்டவர்கள் "ஐயா எங்க வீட்டக் கட்டிக் கொடுத்துடுங்க இல்லன்னா காசையாவது திருப்பிக் கொடுங்க என கெஞ்சிக் கொண்டிருக்கிறார்கள். காசு கொடுத்து வீடு புக் செய்தவர்கள் எல்லாம் ஏழைகளும் அல்ல... கார்ப்பரேட்டில் செழிக்கும் கம்பெனி பெரும்தலைகள் தான்... ஆனால் அவர்களாலேயே பேசி தங்கள் பணத்தைத் திரும்ப வாங்க முடியவில்லையாம்... பாவம். ஏற்கனவே 8 வருடங்களாக கட்டுமானம் நடக்கிறது... இன்னும் எத்தனை ஆண்டுகளுக்கு இந்த ஒரு கட்டடத்தைக் கட்ட இருக்கிறார்கள், பணம் கொடுத்தவர்களைக் கதற விடப் போகிறார்களோ.... அது மங்கள் பிரபாத் லோதாவுக்குத்தான் தெரியும். சரி மற்ற ஆறு புள்ளிகளைப் பார்க்கச் செல்வோம்.

அந்த ஆறு புள்ளிகள்

1. அதிகரிக்கப்பட்ட கைடு லைன் மதிப்பு மற்றும் பத்திரப் பதிவுக் கட்டணங்கள்
2. பணமதிப்பிழப்பினால் பில்டர்கள் கட்டி முடித்த வீடுகளை வாங்க ஆள் இல்லாமல் தவித்தது
3. ஜிஎஸ்டி கொண்டு வந்து மொத்த ரியல் எஸ்டேட் விலையை அதிகரித்தது
4. மக்கள் கையில் பணம் இல்லாததால், சொந்த வீட்டுக் கனவை தள்ளி வைத்தது
5. ரியல் எஸ்டேட் சார்ந்து இந்தியாவில் சுமார் 1.1 கோடி பேர் கூலித் தொழிலாளிகளாக இருக்கிறார்களாம். இவர்களுக்கு தொழில் இல்லாததால் வருமானமும் இல்லாமல் சிரமப்படுவது.
6. ரியல் எஸ்டேட் துறை சார்ந்து சுமார் 10 லட்சம் வியாபாரிகள் இருக்கிறார்கள். புதிய திட்டங்கள் அதிகம் வராததால், இந்த வணிகர்களுக்கு பலத்த அடி, அதையும் சரி செய்ய வேண்டி இருந்தது. வியாபாரிகள் ஓட்டு முக்கியமாச்சே..!

சரி செய்வோம்

இந்த நிலையில் தான், ரியல் எஸ்டேட் துறையை மீண்டும்வளரச் செய்ய மத்திய அரசு முனைந்திருக்கிறது. அப்போது தான் 2019 மக்களவைத் தேர்தலில் ரியல் எஸ்டேட் துறை சார்ந்தவர்களின் ஓட்டுக்களையும் வளைக்க முடியும் என திட்டமிட்டிருக்கிறார்கள். அதற்கு இந்த இடைக்கால பட்ஜெட்டையும் சரியான வாய்ப்பாக பயன்படுத்தி அள்ளித் தெளித்திருக்கிறார்கள். ரியல் எஸ்டேட் துறையை வளர்க்க இடைக்கால பட்ஜெட்டில் ஆறு முக்கிய விஷயங்களைச் சொல்லி இருக்கிறார் பியுஸ் கோயல். இனி அவைகளை பார்ப்போம்.

1. பிழைத்த பில்டர்கள்.

இதுவரை ஒரு பில்டர் ஒரு வீட்டை கட்டி முடித்து நிறைவுச் சான்றிதழ் வாங்கிவிட்டார் என்றால், அவர் கட்டி முடித்த வீட்டை அடுத்த ஒரு வருடத்துக்குள் விற்று விட வேண்டும். அப்படி விற்கவில்லை என்றால், இரண்டாவது ஆண்டில் இருந்து, கட்டி முடித்த வீட்டை வாடகைக்கு விட்டதாக கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளப்படும். ஆக வராத வருமானம் வந்ததாக கணக்கில் எடுத்துக் கொண்டு வரி செலுத்த வேண்டும்.

உதாரணமாக

சாய் பில்டர்ஸ் என்கிற நிறுவனம் அம்பத்தூரில் ஒரு அபார்ட்மெண்ட்டைக் 2016 மார்ச் 31-ல் கட்டி முடித்து நிறைவுச் சான்றிதழும் பெற்று விடுகிறது. அதில் மொத்தம் 12 வீடுகள். அந்த 12 வீடுகளில் 10 வீடுகள் மட்டுமே 2017 மார்ச் 31-க்குள் விற்கப்படுகிறது. மீதமுள்ள இரண்டு வீடுகள் 2018 ஏப்ரலில் தான் விற்கப்படுகிறது. ஆக மீதமுள்ல இரண்டு வீடுகள் கடந்த ஒரு வருடமாக பில்டரே வைத்திருந்தார். எனவே ஒரு விட்டுக்கு சுமாராக 10,000 ரூபாய் வாடகை என இரண்டு வீட்டுக்கு 20,000 ரூபாய் ஒரு மாத வருமானம். ஆக மொத்தம் 12 மாதம் * 20,000 = 2,40,000 ரூபாய் வீட்டு வாடகை மூலம் வருமானம் வந்ததாக கணக்கில் எடுத்துக் கொண்டு இந்த 2,40,000 ரூபாய்க்கு வருமான வரி செலுத்த வேண்டும்.

மாற்றம்

இந்த இடைக்கால பட்ஜெட்டில், ஓராண்டுக் காலம் என்பது இரண்டு ஆண்டுகளாக அதிகரிக்கப்பட்டிருக்கிறது. ஆக இனி பில்டர்கள் கட்டி முடித்த வீட்டை 2 வருடங்கள் வரை கையில் வைத்து விற்கலாம். இதன்மூலம் கட்டி முடிக்கப்பட்ட வீடுகள் மற்றும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளின் விலை கொஞ்சம் குறைய வாய்ப்புண்டு. காரணம் பில்டர்களுக்கு கையில் தேங்கும் வீடு மூலம் ஏற்படும் வரி நஷ்டத்தை மற்ற வீடுகள் மீது ஏற்றத் தானே செய்வார்கள். அதனால் தான் இந்த அறிவிப்பு வீடு வாங்குபவர்களுக்கும் பலன் தருவதாகவே இருக்கிறது.

2. தனி நபர்களுக்கு - இரண்டு வீடு

வருமான வரி செலுத்தும் அல்லது தாக்கல் செய்யும் ஒருவருக்கு இரண்டு வீடுகள் இருக்கிறது என்று வைத்துக்கொள்வோம். ஒரு வீட்டில் அவர் குடியிருக்கிறார். இரண்டாவது வீட்டில் அவர் குடும்பத்தினர் அல்லது பெற்றோர் குடியிருந்தாலும் அந்த வீட்டை அவர் வாடகைக்கு விட்டதாகவே கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளப்படும். இதை ஆங்கிலத்தில் (Deemed to be Let Out) எனச் சொல்வோம். ஆக அவர் குடியிருக்கும் வீட்டுக்கு வருமான வரி தாக்கல் செய்யும் போது பிரச்னை இல்லை. அவர் பெற்றோர் அல்லது குடும்பத்தினர் தங்கி இருக்கும் வீட்டை வாடகைக்கு விட்டிருந்தால் என்ன வருமானம் வந்திருக்குமோ அந்த வருமானத்தை வருமான வரித் துறையிடம் கணக்கு காட்ட வேண்டும்.

வராத வருமானம்

இப்படி வராத வருமானத்துக்கு, வரி கட்டும் கொடுமை இனி இல்லை எனச் சொல்லி இருக்கிறார் பியுஷ் கோயல். ஆக இனி இரண்டு வீடு வைத்திருப்பவர் கொஞ்சம் நிம்மதியாக வாழலாம். இதன்மூலம், ஒன்றுக்கு மேற்பட்ட வீடுகளை சுய பயன்பாட்டுக்குப் பயன்படுத்திக் கொள்பவர்களுக்கு வருமான வரி மிச்சமாகும். அதோடு, இனி ஒரு வீட்டை கட்டி விட்டால் நமக்கோ அல்லது வாடகைக்கோ விட்டுக் கொள்ளலாம் என்கிற எண்ணத்தில் இரண்டாவது வீட்டைக் கூட வாங்கத் தயார் ஆவார்கள். ஆக ரியல் எஸ்டேட் வளரும். பின்ன ஒரு வீட்டை வாங்கிவிட்டு சும்மா இருப்பவருக்கு இப்போது இன்னொரு வீடு வாங்கினாலும் பிரச்னை இல்லை எனத் தெரிந்தால் சும்மா இருப்பார்களா..?

3. டி.டி.எஸ் உயர்வு

டிடிஎஸ் - Tax Deducted At Source. நமக்கு வந்து சேர வேண்டிய காசை கொடுக்கும் போதே அதற்கு வரி பிடித்தம் செய்தால் அதற்கு பெயர் தான் டிடிஎஸ். இதுவரை ஒரு தனி நபரோ அல்லது நிறுவனமோ ஒரு வீட்டை மாதம் 16000 ரூபாய் வாடகைக்கு விட்டு இருக்கிறார். அவருக்கு ஆண்டுக்கு 1.92 லட்சம் மொத்த வாடகையாக வரும். இப்போது வாடகை தருபவர் ஒவ்வொரு முறை வாடகை கொடுக்கும் போதும் 5 - 10 சதவிகிதத்தை பிடித்தம் செய்துவிட்டு கொடுக்க வேண்டும். இந்த பிடித்தம் செய்யும் தொகையை அரசாங்கத்திடம் செலுத்தி விட வேண்டும்.

தளர்வு

அதன் பின் வீட்டை வாடகைக்கு விட்டவர் நிதி ஆண்டு இறுதியில் வருமான வரி தாக்கல் செய்து 2.5 லட்சம் ரூபாய்க்குள் தான் மொத்த வருமானம் இருக்கிறது என நிரூபித்தால் தான் டிடிஎஸ் பிடித்தம் செய்த தொகையை திருப்பித் தருவார்கள். அப்படி இல்லை என்றால் வருமான வரித்துறையில் இருந்து நோட்டிஸ் வரும். மத்திய இடைக்கால பட்ஜெட்டில், இந்த வீட்டு வாடகைக்காக டிடிஎஸ் வரம்பை ரூ.1.80 லட்சத்திலிருந்து ரூ.2.4 லட்சமாக உயர்த்தி இருக்கிறார் பியுஷ் கோயல். இதனால், வீட்டு வாடகை மூலம் பயனடையும் நடுத்தர வருவாய்ப் பிரிவினர் மற்றும் மூத்த குடிமக்கள் பயன டைவார்கள் என்று எதிர்பார்க்கலாம்.

4. வீடு விற்பனை

1970-ல் என் தந்தை நுங்கம்பாக்கத்தில் ஒரு வீட்டை 50,000 ரூபாய்க்கு வாங்குகிறார். 2019-ல் நாங்கள் குடும்பத்தோடு வெளிநாட்டில் சென்று செட்டிலாக தீர்மானிக்கிறோம். ஆகையால் இந்த சொத்தை 1.5 கோடி ரூபாய்க்கு விற்க இருக்கிறோம். இப்போது நேரடியாக 1.5 கோடியில் 50,000 கழித்தால் 1,49,50,000 ரூபாய் வரும். இது மொத்த ஆதாயம் இல்லை.

மூல தன ஆதாயம் கணக்கீடு

1970-ல் வாங்கிய வீட்டில் விலை 50,000 ரூபாய். அதை இன்றைய பணவீக்கத்தோடு ஒப்பிட்ட வேண்டும். ஆக அப்படி ஓப்பிட்டால் சுமார் 1,36,000 வரை நாம் சொத்தை வாங்கியதற்கான காசாக எடுத்துக் கொள்ளலாம். ஆக 1,50,00,000 - 1,36,000 = 1,48,64,000 ரூபாய் தான் எங்கள் மூல தன ஆதாய வரி. இதற்கு 20% வரி செலுத்த வேண்டும். வரி செலுத்த விரும்பாதவர்கள் இந்த 1.48 கோடிக்கு ஏதாவது ஒரே ஒரு வீடோ அல்லது மூன்று ஆண்டு கடன் பத்திரங்களிலோ முதலீடு செய்ய வேண்டும்.

மாற்றம்

இப்போது வரும் மூலதன ஆதாய வரியில் ஒரே ஒரு வீடு என்கிற இடத்தில் இரண்டு வீடு வரை வாங்கலாம் எனச் சொல்லி இருக்கிறார்கள். இதை ஒருவரின் வாழ்கையில் ஒரே ஒரு முறை மட்டுமே செய்ய முடியும். எனவே இதுவும் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களில் முதலீடு செய்யச் சொல்வது போலவே இருக்கிறது.

5. மலிவு விலையில் வீடுகள்

எளிய மக்கள் வாங்கக்கூடிய விலையிலான மலிவு விலை வீடுகள் (Affordable Housing) கட்டி விற்பனை செய்யும் பில்டர்கள் மற்றும் டெலவப்பர்களுக்கு 2016 ஜூன் 1 முதல் 2019 மார்ச் 31 வரையில் லாபத்துக்கு வரி கட்ட வேண்டாம் என தற்போது வரை சட்டம் இருக்கிறது. இந்தக் காலவரம்பு மத்திய இடைக்கால பட்ஜெட்டில் 2020 மார்ச் 31 வரை நீட்டித்திருக்கிறார் பியுஷ் கோயல். இது அபோர்டபிள் ஹவுஸிங் திட்டங்களை நிறைவேற்றி வரும் பில்டர்களுக்கும், மலிவு விலை வீடுகளை வாங்கும் தனி நபர்களுக்கு பெரிய வசதியாக இருக்கும். அவர்கள் குறைந்த விலையில் வீடுகளைத் தொடர்ந்து கட்டி விற்பனை செய்வதுடன், விலை குறைத்தும் விற்பனை செய்வார்கள் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. எனவே ரியல் எஸ்டேட் மேலும் வளரத்தானே செய்யும்.

6. ஜிஎஸ்டி வரி குறைப்பு

சரக்கு மற்றும் சேவை வரி வந்தபிறகு, ரியல் எஸ்டேட் துறை மிகவும் பாதிப்படைந்தது. காரணம், கட்டுமானப் பொருள்கள் மற்றும் சேவைகள் மீது மிக அதிகமாக விதிக்கப்பட்ட ஜிஎஸ்டி வரிதான். தற்போது இதற்கு 18% வரி விதிக்கப்படுகிறது. இதனைக் குறைப்பதற்கான சாத்தியக்கூறுகள் பற்றி விவாதிக்க அமைச்சர்களைக்கொண்ட குழு ஒன்று அமைக்கப்படும் என பட்ஜெட் தாக்கல் செய்த நிதி அமைச்சர் பியுஷ் கோயல் தெரிவித்திருக்கிறார்.

முடிவு

இந்தக் குழு அமைக்கப்பட்டு ஜி.எஸ்.டி குறைக்கப்பட்டால் மறைமுகமாக வீடு வாங்குபவர்களின் வரிச் சுமை குறயும். அதோடு வீடுகளின் விலையும் குறையும். இந்த ஆறு அறிவிப்புகள் ரியல் எஸ்டேட் துறையை மீண்டும் சூடுபிடிக்க வைப்பதற்கு நிறையவே வாய்ப்புகள் இருக்கின்றன.

முன்னேறும்

மத்திய அரசாங்கம் இப்போது தந்திருக்கும் வரிச் சலுகைகளைப் பயன்படுத்திக்கொள்ள பலரும் வீடுகளை வாங்க வாய்ப்பிருக்கிறது. இதனால், விற்காமல் கிடக்கும் வீடுகள் மற்றும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் விற்பனையாக வாய்ப்பு இருக்கிறது. குறிப்பாக வங்கி வட்டி விகிதங்கள் குறைக்கப்பட்டிருப்பதால், வீட்டுக் கடன் வட்டியும் குறையும். எனவே அடுத்த 5 - 8 ஆண்டுகளில் இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் மீண்டும் சூடு பிடிக்கும் எனச் சொல்கிறார்கள் சந்தை வல்லுநர்கள்.