அடமான சொத்தை எவ்வாறு விற்பது?

உயர்ந்து வரும் சொத்து விலைகள் மற்றும் நுகர்வோரிடம் குறைந்து வரும் வாங்கும் சக்தி போன்றவை வங்கி கடன்களை ஒவ்வொரு சொத்து பரிவர்த்தனையின் போதும் ஒரு முக்கிய பகுதியாக செய்துவிட்டன. சொத்து முதலீட்டாளர்கள், பிற முதலீட்டாளர்களின் விருப்பம் சொத்துகளை நோக்கி திரும்புவதை உன்னிப்பாக கவனித்து வருகிறார்கள். ஏனெனில் வங்கிகள் மற்றும் நிதி நிறுவனங்கள் கடன் வசதிகளை எளிதாக வழங்குகின்றன. நாம் பொதுவாக பின்வரும் நோக்கங்களுக்காக சொத்துகளை வாங்குகிறோம்:

- சொந்த உபயோகத்திற்காக, அதாவது சொத்தை வாங்குபவர் அந்த சொத்தில் வசிப்பதற்காக.
- மற்றொரு நபருக்கு வாடகைக்கு விட்டு வருமானத்தை சம்பாதிப்பதற்காக.
- முதலீட்டு நோக்கத்திற்காக, அதாவது நீண்ட கால அடிப்படையில் வருமானத்தை பெறுவதற்காக.

மேலே குறிப்பிட்டுள்ள அனைத்து நோக்கங்களிலும் கடன் ஒரு முக்கிய இடம் வகிக்கிறது. ஒரு முதலீட்டாளர் சொத்து வாங்கும் பொழுது கடனை தேர்வு செய்து தனது நிலையை உயர்த்திக் கொள்கிறார். மேலும் அவர் குறைந்த நிதியை கொண்டு அதிக மதிப்புடைய சொத்துகளை வாங்க முடியும். வாடகை நோக்கத்திற்காக வாங்கப்பட்ட சொத்திற்கு அதிக வாடகை கிடைத்தால் மிக விரைவில் கடனை திருப்பிச் செலுத்தி விரைவில் சம்பாதிக்கத் தொடங்கலாம்.

வாங்குபவர் பார்வையில் கடன் பட்டு வாங்கும் சொத்தானது நீண்ட கால வழக்கில் நடைமுறையில் உள்ள சந்தை போக்குவரத்தை கவனத்தில் கொண்டு அதிக வருமானத்தை தரவேண்டும். இதில் திடீரென்று வட்டி அதிகரித்தாலோ அல்லது சொத்தை ஒப்படைப்பதில் தாமதம் ஏற்பட்டாலோ மற்றும் வேறு சில பிரச்சனைகள் ஏற்பட்டாலோ நம்முடைய ஒட்டு மொத்த திட்டமும் பாழாகி விடும். இத்தகைய சூழ்நிலையில் சொத்து வாங்குபவர் கடனை திரும்பக் கட்டுவதற்கு மிகவும் கஷ்டப்படுவார். அது அவரை சொத்தை மறு விற்பனை செய்யத் தூண்டுகிறது. ஆனால் அத்தகைய சூழ்நிலையில் சொத்தின் சொந்தக்காரர் அடமான சொத்தை விற்பதற்குரிய வழிவகைகளை அறியாமல் திண்டாடுவார்கள். எனவே நாம் இங்கு அடமான சொத்துகளை விற்பதற்கு தேவையான நடைமுறைகளை பற்றி விவாதிக்கலாம்.

அடமானச் சொத்து வாங்குபவர் இரண்டு வெவ்வேறு வழிகளில் வீட்டுக் கடன் வாங்குகிறார். :
- சொத்தை வாங்குபவர் விற்பவரின் கடனை ஏற்க மறுப்பது
- சொத்தை வாங்குபவர் விற்பவரின் கடனை ஏற்றுக் கொள்வது.

நிலை 1: சொத்தை வாங்குபவர் விற்பவரின் கடனை ஏற்க மறுப்பது

இந்த சூழ்நிலையில் சொத்தை வாங்குபவர் விற்பவரின் கடனை எடுத்துக்கொள்ள விரும்பவில்லை. எனவே விற்பனையாளர் சொத்தின் மதிப்பு மற்றும் பிற விபரங்களை இறுதி செய்த பின்னர் அவருக்கு கடன் கொடுத்த வங்கியிலோ அல்லது நிதி நிறுவனத்திலோ இருந்து ஒரு கடிதத்தை வாங்கி சமர்ப்பிக்க வேண்டும். அந்த கடிதத்தில் அந்த வங்கி அல்லது நிதி நிறுவனம், சொத்து சம்பந்தமான அனைத்து விதமான அசல் ஆவணங்களையும் இறுதி பரிவர்த்தனைக்குப் பின் திரும்பி கொடுத்துவிடுவதாக குறிப்பிட்டிருக்கும். சொத்தை வாங்குபவர் அனைத்து விதமான கட்டணங்களையும் செலுத்திய பிறகு, விற்பவர், கடனை திரும்பச் செலுத்த வேண்டும். அவ்வாறு செலுத்திய பின் அந்த வங்கி அல்லது நிதி நிறுவனம் அனைத்து அசல் ஆவணங்களுடன் தடையில்லாச் சான்றிதலையும் திரும்பக் கொடுக்கும். விற்பனையாளர் 10 முதல் 15 நாட்களுக்குள் அசல் ஆவணத்தை பெற்று அதை வாங்குபவரின் பெயருக்கு மாற்றும் நடைமுறையை தொடங்க வேண்டும்.

நிலை 2: சொத்தை வாங்குபவர் விற்பவரின் கடனை ஏற்றுக் கொள்வது

சொத்தை விற்பவருக்கு அந்த சொத்துடன் வாங்குபவர் விருப்பப் பட்டால் அந்த சொத்து சம்பந்தப்பட்ட கடன்களையும் வாங்குபவர் பெயருக்கு மாற்றும் வாய்ப்பு உள்ளது. முதலில் விற்பனையாளர் வாங்குபருடன் ஒரு விற்பனை ஒப்பந்தத்தை செய்து கொள்ள வேண்டும். இப்போது வாங்குபவர் அல்லது அவருடைய வங்கி விற்பனையாளர் அல்லது அவருடைய வங்கிக்கு நேரடியாக கடன் தொகையை அடைத்து விடும். கடனை மாற்றிக் கொள்ள இயலாது. ஆனால் வாங்குபவர் வங்கிக் கடனை பரிமாறிக் கொள்ளலாம். அதாவது சொத்தை வாங்குபர் அவருடைய பெயரில் புதிதாக ஒரு வங்கிக் கடனை வாங்கி சொத்தை விற்பவரின் பழைய கடனை அடைக்கலாம். இப்பொழுது வாங்குபவர் பெயருக்கு புதிய கடன் மற்றும் அந்த சொத்து ஆகியன மாறி விடும். இந்த சூழ்நிலையில் புதிதாக கடன் வாங்குபவர் விற்பனையாளருக்கு கடன் கொடுத்த அதே வங்கியிலிருந்தே கடன் வாங்கினால், ஆவணங்கள் சரிபார்க்கும் மற்றும் செயலாக்க நேரத்தை கணிசமாக குறைக்க முடியும்.

வரி பிரச்சனைகள் மற்றும் லாபம் / நஷ்டம் கணக்கிடுதல்

3 ஆண்டுகளுக்குள் ஒரு சொத்தை விற்பனை செய்தால் குறுகிய கால மூலதன வரி (STCG) செலுத்த வேண்டும். இது போன்ற சூழ்நிலையில், முதலீட்டின் மீதான ஒட்டுமொத்த லாபமும் வரிக்கு உட்பட்டது. இதே சொத்தை 3 ஆண்டுகளுக்கு பிறகு விற்பனை செய்தால் நீண்ட கால மூலதன வரியை செலுத்த வேண்டும். அது குறுகிய கால மூலதன வரியை விட குறைவானது. எனவே விற்பனையாளருக்கு ஒரு பெரிய ஆதாயம் கிடைக்கும். ஆதாயத்தை கணக்கிடும் பொழுது நாம் இதுவரை செலுத்திய வட்டியையும் கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ள வேண்டும். நாம் சொத்துக் கடனை முன்னதாக அடைக்கும் பொழுது வங்கிகள் அபராதம் விதிக்கக் கூடும். எனவே வரி பிரச்சனைகள் மற்றும் அபராதம் போன்றவை அடமான சொத்துகள் விற்பனையில் முக்கிய பங்கு வகிக்கின்றன.