பெங்களூர் ரியல் எஸ்டேட் அதிர்ச்சி.. பழைய கட்டிடத்திற்கு புது ரூல்ஸ்.. KAOMA வைத்த முற்றுப்புள்ளி..!

இந்தியாவில் 15 ஆண்டுகளுக்கு மேலான கார்களுக்கு தகுதி சான்றிதழ் கட்டாயம் என்பது போல, குடியிருப்புகளுக்கு இதுவரை எந்த விதியும் இல்லை. குறிப்பாக பெங்களூருவின் மையப் பகுதிகளில் 40 ஆண்டுகளை கடந்த பல பழைய கட்டிடங்கள் உள்ளன. பல கட்டிடங்கள் பலவீனமாகி, சுவர்களில் செடிகள் முளைத்து, இரும்பு கம்பிகள் துருப்பிடித்து அபாயகரமான நிலையில் உள்ளன. பல இடங்களில் லிப்ட், பார்க்கிங் போன்ற அடிப்படை வசதிகள் இல்லாமல், முதியவர்கள் பல சவால்களை சந்தித்து வருகின்றனர். இந்த பிரச்சனைகளுக்கு முற்றுப்புள்ளி வைக்கும் விதமாக, கர்நாடக அரசு ஒரு முக்கிய ஆயுதத்தை கையில் எடுத்துள்ளது. அது KAOMA 2025 ஆகும்.

கர்நாடகா அபார்ட்மெண்ட் ஓனர்ஷிப் அண்ட் மேனேஜ்மென்ட் ஆக்ட் (KAOMA 2025) என்பது கர்நாடகாவில் பல தசாப்தங்களாக பின்பற்றப்பட்டு வந்த, பழைய அடுக்குமாடி குடியிருப்பு சட்டங்களை மாற்றி, நவீன காலத்திற்கு ஏற்ப கொண்டுவரப்படவுள்ள ஒரு புரட்சிகரமான சட்டமாகும்.

தற்போதுள்ள விதிகளின்படி, ஒரு நபர் எதிர்ப்பு தெரிவித்தாலும் மறுசீரமைப்பு பணிகளை மேற்கொள்ள முடியாது. இதனால் குடியிருப்பாளர்களிடையே மோதலும், சட்டச் சிக்கல்களும் ஏற்படுகின்றன. இந்த சிக்கல்களை தவிர்க்க புதிய மாற்றம் கொண்டு வரப்பட உள்ளது. மார்ச் மாதம் பட்ஜெட் கூட்டத்தொடரில் தாக்கல் செய்யப்படவுள்ள இந்த சட்டம், பழைய குடியிருப்புகளின் மறுசீரமைப்பை எளிதாக்க போகிறது.

மறுசீரமைப்பு அவசியம்?

பழைய கட்டிடங்களை இடித்து விட்டு புதிதாக கட்டுவதில் இருந்த மிகப்பெரிய முட்டுக்கட்டை, அனைத்து உரிமையாளர்களின் சம்மதம் (100% Consent) என்பதாகும். ஆனால் புதிய சட்டத்தின்படி, 60% முதல் 75% வரையிலான உரிமையாளர்கள் சம்மதித்தாலே மறுசீரமைப்பு பணிகளை மேற்கொள்ள முடியும். ஒரு கட்டிடம் அபாயகரமான நிலையில் இருப்பதாக தணிக்கையில் நிரூபிக்கப்பட்டால், தனிநபர் எதிர்ப்புகளை மீறி பொது நலன் கருதி மறுசீரமைப்பு செய்ய இச்சட்டம் வழிவகை செய்யும்.

கட்டமைப்பு தணிக்கை கட்டாயம்

கட்டிடங்களின் பாதுகாப்பை உறுதி செய்ய பிட்னஸ் டெஸ்ட் போன்ற நடைமுறை அறிமுகப்படுத்தப்படுகிறது. ஒரு கட்டிடம் கட்டி 30 ஆண்டுகள் நிறைவடைந்தால், அங்கீகரிக்கப்பட்ட பொறியாளரை கொண்டு அதன் வலிமையை சோதிக்க வேண்டும். முதல் தணிக்கைக்கு பிறகு, ஒவ்வொரு 5 ஆண்டுகளுக்கு ஒருமுறை இந்த தணிக்கையை மீண்டும் செய்ய வேண்டும். இது கட்டிட விபத்துகளை தவிர்க்க உதவும்.

உரிமையாளர் சங்கங்களுக்கு (AOA) அதிகாரம்

தற்போது பல குடியிருப்புகளில் சங்கங்கள் முறையாக பதிவு செய்யப்படாமலோ அல்லது அதிகாரம் இல்லாமல் உள்ளன. ஆகவே அவற்றை நெறிமுறைப்படுத்தி, குடியிருப்பின் பொதுவான இடங்கள், மொட்டை மாடி மற்றும் வாகன நிறுத்துமிடம் ஆகியவை தெளிவு படுத்த உதவும். அதோடு பராமரிப்பு கட்டணம் செலுத்தாதவர்கள் மீது சட்டப்படி நடவடிக்கை எடுக்க சங்கங்களுக்கு கூடுதல் அதிகாரம் வழங்கப்படும்.

K-RERA உடன் இணைப்பு

பில்டர்களுக்கும், உரிமையாளர்களுக்கும் இடையே ஏற்படும் சிக்கல்களை தீர்க்க இச்சட்டம் உதவும். குறிப்பாக மறுசீரமைப்பு திட்டங்களின் போது பில்டர்கள் பாதியில் வேலையை நிறுத்தினால் அல்லது சொன்ன படி வீடுகளை ஒப்படைக்காவிட்டால், நுகர்வோர் பாதுகாப்புக்காக K-RERA தலையிடும். இது பில்டருக்கும் உரிமையாளர்களுக்கும் இடையிலான ஒப்பந்தங்கள் முறையாக பதிவு செய்ய வலியுறுத்தும்.

கட்டிடம் கட்டப்படும் காலத்தில் உரிமையாளர்கள் தங்குவதற்கான வாடகையை பில்டர் வழங்குகிறாரா என்பதை இந்த சட்டம் உறுதி செய்யும். மேலும் மறுசீரமைப்பு ஒப்பந்தங்கள் அனைத்தும் RERA விதிகளின் கீழ் வரும். இதனால் பில்டர்கள் திட்டத்தை பாதியில் கைவிடுவதோ அல்லது தரம் குறைந்த வீடுகளை வழங்குவதோ தடுக்கப்படும். மேலும் குடியிருப்பாளர்களிடையே ஏற்படும் உள்நாட்டு பூசல்களை தீர்க்க பிரத்யேக தீர்ப்பாயங்கள் அல்லது குறைதீர்ப்பு மையங்கள் அமைக்கப்படலாம்.

ஏன் இந்த சட்டம் இப்போது தேவைப்படுகிறது?

பெங்களூரு போன்ற பல முக்கிய நகரங்களில் 40-50 ஆண்டு பழைய கட்டிடங்கள் பலவும் இடிந்து விழும் நிலையில் உள்ளன. மேலும் பழைய கட்டிடங்களில் லிப்ட், தீயணைப்பு வசதிகள் மற்றும் முறையான கழிவு நீர் மேலாண்மை போன்ற நவீன வசதிகள் இல்லை. பழைய கட்டிடங்கள் குறைந்த பரப்பளவில் உள்ளன. மறுசீரமைப்பு மூலம் அதிக வசதிகளுடன் கூடிய நவீன வீடுகளை பெற முடியும். ஆக அவசியம் இதுபோன்ற சட்டம் பெங்களூருவில் மட்டுமல்ல, பல முக்கிய நகரங்களிலும் கொண்டு வந்தால் நன்றாக இருக்கும்.

இந்த சட்டம் கர்நாடகாவிற்கு புதியது என்றாலும், இந்தியாவில் உள்ள மற்ற சில மாநிலங்களில் ஏற்கனவே இது போன்ற வலுவான சட்டங்களை கொண்டுள்ளன. கர்நாடக அரசு முக்கியமாக மகாராஷ்டிரா மாநிலத்தின் மாதிரியை பின்பற்றி இந்த சட்டத்தை வடிவமைத்துள்ளது.

தமிழ்நாட்டில் 'தமிழ்நாடு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு உரிமை சட்டம் 2022' (Tamil Nadu Apartment Ownership Act, 2022) நடைமுறையில் உள்ளது. இதிலும் 30 ஆண்டுகளுக்கு மேலான கட்டிடங்களை மறுசீரமைக்க தனி விதிகளும், பெரும்பான்மை உறுப்பினர்களின் சம்மதமும் (சுமார் 66%) போதுமானது என்று கூறுகிறது.