பெங்களூரு ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு 2 ஆண்டுகளில் 100% லாபம் தருமா? – உண்மை நிலவரம் என்ன?

பெங்களூரு: இந்தியாவின் சிலிக்கான் வேலி என அழைக்கப்படும் பெங்களூரில் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பு ஆண்டுதோறும் உயர்ந்த வண்ணம் தான் இருக்கிறது. ஐடி நிறுவனங்கள் பணிநீக்க நடவடிக்கையை தொடர்ந்தாலும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்கு எந்த பாதிப்பும் ஏற்படவில்லை. ஏனெனில் நிறுவனங்கள் ஊழியர்கள் அலுவலகம் வந்து பணிபுரிவதை கட்டாயமாக்கிவிட்டன. இதனால் பெங்களூருக்கு வருகை தரும் ஊழியர்கள் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பை வளர்ச்சியிலேயே வைத்திருக்கின்றனர்.

அண்மையில் வெளியான ஒரு தரவு ஜனவரி முதல் மார்ச் வரையிலான மூன்று மாத காலத்தில் பெங்களூருவில் புதிதாக குடியிருப்புகள் கட்டி விற்கப்படுவது 17 சதவீதம் உயர்ந்திருக்கிறது. அதாவது 20,207 யூனிட்டுகள் விற்பனைக்கு வந்ததாகவும் இதில் 18,508 யூனிட்டுகள் விற்பனை செய்யப்பட்டதாகவும் தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

பெங்களூருவில் ஐடி நிறுவனங்களின் எண்ணிக்கையும் ஸ்டார்ட் அப் நிறுவனங்களின் எண்ணிக்கையும் ஜிசிசி மையங்களின் எண்ணிக்கையும் உயர்ந்து வருகின்றன. அதற்கேற்ப ஊழியர்கள் வருகை இருப்பதால் வீடுகளுக்கான டிமாண்ட் இருந்து கொண்டு தான் இருக்கிறது. இதுவே விலை உயர்வுக்கும் காரணமாக அமைந்துள்ளது.

இந்த சூழலில் பெங்களூருவில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு இரண்டு ஆண்டுகளில் 100% லாபம் தரும் என ரெடிட் தளத்தில் ஒரு நபர் வெளியிட்டிருக்கும் பதிவு வைரலாகி இருக்கிறது. இந்தியாவில் ரியல் எஸ்டேட் துறை மதிப்பு வேகமாக வளர்ந்து வரும் ஒரு சந்தையாக மும்பை, பெங்களூரு ஆகிய நகரங்கள் இருந்து வருகின்றன.

பெங்களூருவில் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்பவர்களுக்கு இரண்டு ஆண்டுகளிலேயே 100% லாபம் கிடைத்த விடும் என ரெடிட் தளத்தில் பதிவு வெளியிட்டிருக்கும் நபர் அதற்கான கணக்கீடுகளை பதிவு செய்துள்ளார். அது தான் தற்போது பெரிய விவாதமாக மாறி இருக்கிறது. அந்த பதிவில் பெங்களூருவில் ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கி 2 ஆண்டுகளில் விற்பனை செய்து லாபம் பார்க்கலாம் என கூறுகிறார். இதற்கு ஒரு வீட்டின் மதிப்பை 100 ரூபாய் என வைத்து கொண்டு அவர் கணக்கையும் வெளியிட்டுள்ளார்.

இதன் படி 100 ரூபாய் மதிப்பு கொண்ட ஒரு வீட்டை நீங்கள் வாங்க வேண்டும். அதற்கு 20% தொகையை டவுன் பேமெண்ட் ஆக செலுத்திவிட்டு 80 சதவீதத்தை கட்டுமான பணி நிறைவடையும்போது செலுத்துவதாக கூறுங்கள். அதாவது 20 ரூபாயை மட்டும் செலுத்திவிட்டு 80 ரூபாயை பில்டர் வீட்டு சாவியை கையில் வழங்கும் போது தருவதாக ஒப்பந்தம் செய்து கொள்வது.

இரண்டு ஆண்டுகளில் கண்டிப்பாக வீட்டின் மதிப்பு 100 சதவீதத்துக்கும் மேல் உயர்ந்து 121 ரூபாயாக மாறிவிடும். அந்த சமயத்தில் அதனை விற்பனை செய்து விட்டால் நீங்கள் பில்டருக்கு 80 ரூபாய் மட்டுமே செலுத்தினால் போதும் மீதம் 41 ரூபாய் உங்கள் கைவசம் இருக்கும். அதாவது நீங்கள் முதலீடு செய்தது 20 ரூபாய் தான் உங்களுக்கு கிடைத்திருப்பது 41 ரூபாய் இரண்டு ஆண்டுகளில் 100% லாபம் என பதிவு செய்துள்ளார்.

அவருடைய இந்த பதிவு பலரது கவனத்தையும் பெற்றுள்ளது. ஆனால் உண்மையில் ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு இவ்வாறு செயல்படுவது கிடையாது என்பதே உண்மை. பொதுவாக இவ்வாறு நாம் குடியிருப்புகளை வாங்கும்போது ஒப்பந்த மதிப்பில் 5 லிருந்து 8% வரை பதிவு கட்டணமாக செலுத்த வேண்டி இருக்கும். அந்த வகையில் 100 ரூபாய் மதிப்பு கொண்ட ஒரு வீட்டிற்கு 5 முதல் 8 எட்டு ரூபாயை பதிவு கட்டணமாக செலுத்த வேண்டும்.

கட்டுமான பணியில் இருக்கும் சொத்துக்களை வாங்கும்போது 5% ஜிஎஸ்டி செலுத்த வேண்டும். எனவே 100 ரூபாய் மதிப்புள்ள ஒரு சொத்துக்கு 5 ரூபாய் ஜிஎஸ்டி கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். இது தவிர மெயிண்டனன்ஸ் என பில்டர் சார்பாக 2 முதல் 5 சதவீதம் வரை மறைமுக கட்டணங்களை கேட்பார்கள். மேலும் நீங்கள் அந்த சொத்தை விற்பனை செய்வதற்கு ஒரு ஏஜெண்டை அனுகிறீர்கள் என்றால் விற்பனை மதிப்பில் 2 சதவீதத்தை வழங்க வேண்டி இருக்கும்.

இவ்வாறு அந்த நபர் கூறியபடி நீங்கள் ஒரு வீட்டை வாங்கி கட்டுமான பணி முடியும் தருவாயில் விற்பனை செய்தால் டவுன் பேமெண்ட்டான 20 ரூபாய் மட்டுமில்லாமல் கூடுதலாக 20 ரூபாய் வரை செலவு செய்திருக்க வேண்டும். ஒருவேளை குறிப்பிட்ட அந்த நிறுவனம் குறிப்பிட்ட தேதியில் உங்களுக்கு அந்த வீட்டை வழங்கவில்லை என்றால் உங்களுடைய திட்டம் பாதிக்கப்படும்.

ஆண்டுக்கு 10 சதவீதம் என்ற வகையில் ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பு உயரும் என கூறுவது அப்படியே நடக்கும் என சொல்ல முடியாது. சில சமயங்களில் அது 4 முதல் 5 சதவீதமாக கூட குறைவதற்கு வாய்ப்புகள் உள்ளன. ஏனெனில் ரியல் எஸ்டேட் குறிப்பாக பெங்களூரு ரியல் எஸ்டேட் ஐடி துறையை சார்ந்து இருக்கிறது என்பதை கவனிக்க வேண்டும்.

அதேபோல சொத்தின் மதிப்பு உயர்ந்தாலும் நீங்கள் விற்பனை செய்ய வேண்டும் என நினைக்கும் போது அதனை வாங்குவதற்கு ஆட்கள் கிடைப்பார்கள் என சொல்ல முடியாது. நீங்கள் அதற்காக சில மாதம் காத்திருக்க வேண்டும் சில சமயங்களில் தள்ளுபடியில் கூட வழங்க வேண்டியிருக்கும். ஒருவேளை கட்டுமான நிறுவனத்திற்கு வழங்க நீங்கள் மீதமுள்ள 80 சதவீத தொகையை வங்கியில் வீட்டு கடனாக வாங்குவீர்கள் எனும் போது தேவையில்லாமல் வட்டி உள்ளிட்டவற்றை செலுத்த வேண்டி இருக்கும்.

வீட்டை வாங்கி இரண்டு ஆண்டுகளுக்குள் நீங்கள் விற்பனை செய்தால் அதற்கு குறுகிய கால மூலதன ஆதாய வரியை செலுத்த வேண்டி இருக்கும். இது தவிர அந்த வீட்டை விற்பனை செய்யும் போது சில ஆவண கட்டணங்களை செலுத்த வேண்டியிருக்கும். எனவே உண்மையில் நீங்கள் ஒரு வீட்டை வாங்கி விற்பனை செய்யும்போது அதற்காக வரி மற்றும் சில மறைமுக கட்டணங்கள் என பல்வேறு சிக்கல்கள் இருக்கின்றன. இதன் மூலம் உங்களுடைய நிகர லாபம் 100 சதவீதமாக இல்லாமல் 20 லிருந்து 30 சதவீதமாக மட்டுமே இருப்பதற்கு வாய்ப்புள்ளது என்பதால் இது போன்ற முடிவுகளை எடுக்கும்போது மிக மிக கவனமாக இருக்க வேண்டும் என இந்த துறை சார்ந்தவர்கள் எச்சரிக்கை விடுக்கின்றனர். ரியல் எஸ்டேட் முதலீடுகளை உடனடியாக பணமாக்கி விட முடியாது என்பதை கவனத்தில் கொள்வது அவசியம்.