3 ஆண்டுகளில் ரூ.50 லட்சம் லாபம்.. ரியல் எஸ்டேட் பிசினஸில் கலக்கும் புது முதலீட்டாளர்கள்..!!

இந்தியாவின் பெரும்பாலான முதலீட்டாளர்கள், ஆண்டுக்கு 12% ரிட்டர்னை (Return) எதிர்பார்த்து மியூச்சுவல் பண்ட் உள்ளிட்டவைகளில் பணத்தை போடுகின்றனர். ஆனால், இதை விட ஆபத்தில்லா சாமர்த்தியமான மற்றும் அதிக லாபம் தரும் ஒரு விதமான முதலீட்டு வகையை சிலர் அமைதியாகவே கையாண்டு வருகின்றனர். இவர்கள் பிரபல முதலீட்டாளர்களோ, மார்க்கெட் டைமிங் வல்லுநர்களோ கிடையாது. இவர்கள் திட்டமிடப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் (அசையா சொத்துகள்) முதலீட்டாளர்கள். இவர்கள் சரியான நேரத்தில் சரியான சொத்துகளில் முதலீடு செய்து 18% - 22% வரையிலான Internal Rate of Return (IRR) ஐ பெற்று வருகின்றனர்.

இதுதொடர்பாக Moneydhan எனும் தனிநபர் நிதி (personal finance) தளத்தின் நிறுவனர் சுஜித் கூறுகையில், "இந்த நுண்ணறிவும், திட்டமிடலுமுள்ள முதலீட்டாளர்கள், தொடக்க நிலையில் உள்ள சொத்துகளில் முதலீடு செய்தல் மற்றும் திட்டமிட்ட சொத்து விற்பனை மூலம் 18% முதல் 22% வரை IRR அடைந்து வருகின்றனர்" என்று தெரிவித்துள்ளார். அவர் சமீபத்தில் LinkedIn-இல் பகிர்ந்த ஒரு பதிவில், இந்தியாவில் புதிதாக வளம்பெறும் செல்வந்தர்கள் இனி சுமூகமான passsive முதலீட்டில் திருப்தி அடைவதில்லை. அவர்கள் விளையாட்டு வீரர்கள் போல ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளை நுட்பமாக கையாளுகிறார்கள் என்று தெரிவித்துள்ளார்.

இந்த யோசனையை எளிமையாக விளக்குவதற்காக, சுஜித் தனது விரிவான LinkedIn பதிவில் ஒரு கற்பனை கதாபாத்திரமான "ரியா" என்பவரை உருவாக்கி பதிவிட்டுள்ளார். இது உண்மையில் நுட்பமாக செயல்படும் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டாளர்கள் எப்படி பணம் செலுத்தி, பணத்தை பெருக்கி வருகிறார்கள் என்பதை எளிமையாக விளக்கும் ஒரு உதாரணம் தான். ரியாவின் கதையின் மூலமாக சுஜித் என்ன சொல்கிறார் என்பதை பார்ப்போம்.

"நீங்கள் சிந்தித்து செயல்பட்டால், நிலம் மற்றும் சொத்துகள் மூலம் மியூச்சுவல் பண்ட்களைவிட மேலான IRR (Internal Rate of Return) பெற முடியும்" என்கிறார். அதாவது, ரியா, Gurgaon-ல் உள்ள இரண்டு முடிவடையாத கட்டுமானம் உள்ள அபார்ட்மெண்டுகளை வாங்கினார். ஒவ்வொன்றும் ரூ. 1.2 கோடி ஆகும். முக்கியமாக, இந்த சொத்துகள் அதே பகுதியில் உள்ள தயார் நிலையில் உள்ள (ready-to-move-in) அபார்ட்மெண்டுகளைவிட சுமார் 20% குறைவான விலையில் இருந்தன. இது, "early bird advantage" எனப்படும் முதல்நிலை முதலீட்டாளர்களுக்கான சிறப்பு வாய்ப்பு.

குறைந்த விலையில் சொத்துக்களை வாங்குவதால், அதிக ROI (return on investment) உருவாக்குகிறது. மேலும், சொத்தின் மதிப்பு உயர்ந்த பிறகு விற்கவோ அல்லது வாடகைக்கோ விட முடியும். இந்த சமயத்தில் எடுத்த திறமையான முடிவுகள் தான், ரியாவை passive income மூலம் வளமான சொத்துத் portfoliyo-க்கு வழிவகுத்தது. முதல் வருடத்தில் ரியா தனது கொள்முதல் திட்டத்தையும், வாங்கும் முறையையும் நுண்ணாக திட்டமிட்டிருந்தார். 10% முகப்பு தொகை மட்டும் முன்பதிவின் போது செலுத்தப்பட்டது. மீதியெல்லாம் கட்டுமானம் முன்னேறும் முக்கிய கட்டங்களில் கட்டிக்கொடுக்கப்பட்டது. EMI கிடையாது. முன்கூட்டிய எந்த கடனும் இல்லை. பொறுமை மற்றும் முன்னோக்கிய சிந்தனை மட்டுமே அவரிடம் இருந்தது.

2ஆம் வருடத்தில் கட்டுமானம் முன்னேறிக்கொண்டிருந்த நிலையில், NRI முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் உள்ளூர் பரிந்துரைதாரர்கள் மூலம் விலைக்கழிவுகள் ஏற்பட்டன. ஒவ்வொரு அபார்ட்மெண்ட்டின் சந்தை மதிப்பு ரூ.1.4 கோடிக்கு உயர்ந்தது. 3ஆம் ஆண்டில் சொத்துப் பிடித்தல் (possession) தூரம் நெருங்கியதும், அதில் ஒன்று ரூ.1.75 கோடிக்கு சென்றது. இதை ரியா விற்பனை செய்ததன் மூலம் சுமார் ரூ.50 லட்சம் லாபமாக பெற்றார்.

மற்றொரு அபார்ட்மெண்ட்டை அவர் விற்பனை செய்யவில்லை. அதற்கு பதிலாக வாடகைக்கு விடப்பட்டு, 6% ரென்டல் யீல்டு (rental yield) அவருக்கு கிடைத்தது. இதன் மூலமாக ரியாவின் சொத்துத் மதிப்பு (equity) மேம்பட்டது. இதை அடிப்படையாக வைத்து குறைந்த வட்டியில் மீள்நிதி (refinancing) செய்தார். ரியா தனது அபார்ட்மெண்ட் விற்பனையில் இருந்து கிடைத்த லாபத்தை தேசிய நெடுஞ்சாலை அருகே உள்ள ஏற்கனவே வாடகைக்கு விடப்பட்ட ஒரு வர்த்தக சொத்துக்குள் மாற்றினார். இதில் சிறப்பு என்னவென்றால், வாங்கும் நாளில் இருந்தே (Day 1) ரியாவுக்கு ஆண்டுக்கு 8% வரை நிரந்தர வருமானம் வந்துகொண்டே இருக்கிறது" என்று சுஜித் கூறியுள்ளார்.

முடிவடையாத நிலையில் உள்ள கட்டுமான சொத்தை வாங்குதல், அதன் மதிப்பு உயரும் வரை காத்திருத்தல், சொத்தை விற்று லாபம் பெறுதல் அல்லது வாடகைக்கு விடுதல், பின்னர் high-yield வணிக சொத்தில் reinvest செய்தல் போன்றவற்றால் ரியா அதிக லாபம் ஈட்டியுள்ளார். ஆனால், இது 100% பாதுகாப்பான வழி அல்ல என்பதையும் சுஜித் குறிப்பிட்டுள்ளார். சொத்து திட்டங்கள் தாமதமாக முடிவடைவது, சொத்து விலை அதிகரிக்காமல் இருக்கும் நிலை, சட்ட சிக்கல்கள், மிகச் சராசரி அல்லது மோசமான வாடகையாளர்கள் போன்றவைகளால் பிரச்சனை ஏற்படக்கூடும் என தெரிவித்துள்ளார். இருப்பினும், உரிய விடாமுயற்சி மற்றும் தொழில்முறை வழிகாட்டுதலுடன், ரியல் எஸ்டேட் இனி ஒரு தற்காப்பு சொத்து மட்டுமல்ல, அது ஒரு மாறும் செல்வத்தை உருவாக்கும் என்று சுஜித் தெரிவித்துள்ளார்.