பேய் பங்களாவாக மாறி வரும் மால்கள்.. அப்போ REIT முதலீட்டாளர்களின் நிலை என்ன..?

மால் கலாச்சாரம் தற்போது பெரிய நகரங்களை கடந்து சிறிய நகரங்களுக்கும் நகர்ந்துள்ளது கண்கூடாக பார்க்க முடிகிறது. குறிப்பாக வேகமாக வளர்ச்சி அடையும் 2ஆம் நிலை நகரங்களில் புது மால்களின் வருகையும், மால்களின் எண்ணிக்கையும் பெரிய அளவில் அதிகரித்துள்ளது.

ஆனால் ஆன்லைன் ஷாப்பிங், குவிக் காமர்ஸ், மக்களின் வாழ்கை முறை காரணமாக மால்களுக்கு வரும் மக்களின் எண்ணிக்கை குறைந்து வருவதாகவும், இதனால் நாட்டில் பரபரப்பாக இயங்கி வந்த பல மால்கள் தற்போது பேய் பங்களாவாக அதாவது யாரும் செல்லாத கோஸ்ட் மால் ஆக மாறியுள்ளது. இதனால் REIT முதலீட்டாளர்களும் பாதிக்கப்படும் அச்சம் உள்ளதால் இது, ரீடைல் வர்த்தக சந்தையை தாண்டி முதலீட்டு சந்தைக்கும் மிக முக்கியமானதாக மாறியுள்ளது.

இந்தியாவில் தற்போது இயங்கும் ஷாப்பிங் மால்களில் ஐந்தில் ஒரு பங்கு (கிட்டத்தட்ட 20 சதவீதம்) "கோஸ்ட் மால்" ஆக மாறிவிட்டது. அதாவது கடைகள் காலியாகி, வாடிக்கையாளர்கள் வருகை குறைந்து, பழைய கட்டடங்கள் பராமரிப்பின்றி இருக்கின்றன. 2000களின் தொடக்கத்தில் பெரும் உற்சாகத்துடன் கட்டப்பட்ட இந்த மால்கள் இப்போது புதிய Grade A மால்கள் மற்றும் உயர்தர ஷாப்பிங் பகுதிகளுடன் போட்டியிட முடியாமல் தவிக்கின்றன.

நைட் ஃபிராங்க் இந்தியா வெளியிட்ட அறிக்கையின்படி, நாட்டின் 32 நகரங்களில் 74 மால்களைச் சேர்ந்த 1.55 கோடி சதுரடி கொண்ட் மால் இடம் முற்றிலும் செயலற்றுக் கிடக்கிறது என தெரிவித்துள்ளது. இந்த செயலற்ற இடத்தில் 1.19 கோடி சதுரடி மும்பை, டெல்லி, பெங்களூரு, ஹைதராபாத் போன்ற டயர் 1 நகரங்களில் உள்ளது.

இவை மீண்டும் பயன்படுத்தப்பட்டால் ஆண்டுக்கு ரூ 236 கோடி வாடகை வருமானம் கிடைக்கும். டயர் 2 நகரங்களில் 36 லட்சம் சதுர அடி மால் இடம் பயன்படுத்த முடியாமல் உள்ளது, இதன் மூலம் ரூ.121 கோடி வருமான வாய்ப்பு உள்ளது. இந்த செயலற்று கிடக்கும் 74 மால்களில் மொத்தம் 15 மால்கள் மீண்டும் உயிர்ப்பிக்க முடியும் என்றும், அவை செயல்பட்டால் ஆண்டுக்கு ரூ.357 கோடி வாடகை வருமானம் தரும் என்றும் நைட் ஃபிராங்க் இந்தியா அறிக்கை கூறுகிறது.

ஏன் மால்கள் பேய் பங்களாவாக மாறின?
2005-2012 காலக்கட்டத்தில் நாட்டின் முக்கிய நகரங்களில் பெரிய மால் கட்டும் போட்டி நடந்தது. அப்போது கட்டப்பட்ட பல மால்கள் இப்போது பழையதாகிவிட்டன. புதிய மால்களில் சிறந்த பொழுதுபோக்கு, ஹோட்டல், டாப் பிராண்டுகள் இருக்கிறது. அதனால் வாடிக்கையாளர்கள் புதிய மால்களுக்கே அதிகளவில் செல்கின்றனர்.

பழைய மால்களில் நல்ல பிராண்டுகள், டாப் பிராண்டுகள் வர மறுக்கின்றன, காரணம் மோசமான உள்கட்டமைப்பு. இந்த மால்களில் கடைகளுக்கான வாடகை குறைக்கப்பட்டாலும், மக்கள் கூட்டம் வராதா காரணத்தால் யாரும் வாடகைக்கு வருவது இல்லை. இதனால் மால்கள் காலியாகி, பெரும் பராமரிப்பு செலவுடன் முடங்கியுள்ளது.

REIT முதலீட்டாளர்களுக்கு என்ன பாதிப்பு?
ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் (REIT) மூலம் மால் இடங்களில் முதலீடு செய்தவர்கள் இப்போது கவலையில் உள்ளனர். கோஸ்ட் மால்களால் வருமானம் குறைகிறது, யூனிட் விலை பாதிக்கப்படுகிறது. ஆனால் நைட் ஃபிராங்க் கூறுவதுபோல் 15 மால்களை புதுப்பித்தால் மீண்டும் நல்ல வருமானம் கிடைக்க வாய்ப்புள்ளது. அதற்கு பெரிய முதலீடு, புதிய பிராண்டுகளை கொண்டுவருதல், பொழுதுபோக்கு பகுதிகளை மேம்படுத்துதல் தேவை.

இதேவேளையில் REIT நிர்வாகம் செய்யும் அமைப்புகள் பழைய மற்றும் பெரும் பராமரிப்பு செலவுடன் இருக்கும் மால் சொத்துக்களை மோசமாகும் முன் விற்பனை செய்து வருவதும் நடக்கிறது. இதன் மூலம் கிடைக்கும் லாபமும் முதலீட்டாளர்களுக்கு பகிர்ந்து அளிக்கப்படுவதால் பாதிப்பு குறைவாகவே உள்ளது. ஆனாலும் மால் கலாச்சாரம் குறைவால் மால் மூலம் கிடைக்கும் வருமானம் தொடர்ந்து குறைய வாய்ப்புள்ளது.

இதை ஈடு செய்ய REIT நிறுவனங்கள் அதிகளவில் அலுவலக கட்டிடங்களில் முதலீடு செய்ய துவங்கியுள்ளதையும், முதலீட்டாளர்கள் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

இந்திய ரீடைல் REITகளின் தற்போதைய நிலை
இந்தியாவில் தற்போது பட்டியலிடப்பட்டுள்ள ஒரே ரீடைல் ஸ்பைஸ் மையமாக கொண்ட REIT என்றால் நெக்ஸஸ் செலக்ட் டிரஸ்ட் (Nexus Select Trust) மட்டுமே. மற்ற மூன்று பெரிய REITகள் (எம்பசி, மைண்ட்ஸ்பேஸ், ப்ரூக்ஃபீல்ட்) அனைத்தும் அலுவலக கட்டடங்களை அதிகமாக கொண்டவை.

நெக்ஸஸ் செலக்ட் டிரஸ்ட் 15 நாடு முழுவதும் 15 நகரங்களில் 19 உயர்தர மால்கள் மூலம் சுமார் 1 கோடி சதுரடி ரீடைல் ஸ்பேஸ் கொண்டுள்ளது. இதன் occupancy அளவு 97.2 சதவீதமாக உள்ளது.