நடுத்தர வர்க்கத்தினர் இனி வீடு வாங்குவது அவ்வளவு எளிதல்ல.. இத்தனை சிக்கல்கள் இருக்கா..?

இந்தியாவில் "அனைவருக்கும் வீடு" என அரசு வாக்குறுதி அளித்து வந்தாலும், முக்கிய நகரங்களில், குறைந்த செலவுடைய வீடுகள் கண்ணிலும் தெரியாத அளவுக்கும், ஆடம்பர குடியிருப்புகள் வானம் நோக்கி உயர்ந்த வண்ணம் இருக்கின்றன. இப்போது, மக்களின் வருமானமும், வீட்டு விலைகளுக்கும் இடையிலான இடைவெளி இதுவரை இல்லாத அளவுக்கு அதிகமாகியுள்ளது.

கடந்த 2020 முதல் 2024ஆம் ஆண்டு வரையிலான 4 ஆண்டுகளில், இந்தியக் குடும்பங்களின் சராசரி வருமானம் ஆண்டுக்கு 5.4% மட்டுமே உயர்ந்துள்ளது. ஆனால் அதே காலக்கட்டத்தில், வீட்டு விலைகள் ஆண்டுக்கு 9.3% என்ற வேகத்தில் உயர்ந்துள்ளதாக ஆலோசனை நிறுவனமான பைனாலஜி தெரிவித்துள்ளது. இதனால் உருவாகும் வருமானம்-விலை இடைவெளி, வீடு வாங்கும் வாய்ப்பை மட்டுமின்றி, வீடுகளின் அடிப்படை தேவைகளை கூட பாதிக்கத் தொடங்கியிருக்கிறது. இது ஏழைகள் மட்டும் அல்ல. இன்று நடுத்தர வர்க்கத்தினரும் வீடு வாங்க முடியாத நிலைக்கு தள்ளப்படுகின்றனர்.

இந்தியாவில் வீட்டு சந்தையில் நிகழும் மாற்றங்கள் மிகத் தெளிவாக தெரிகின்றன. 2022ஆம் ஆண்டில் ரூ.1 கோடிக்கு குறைவான விலையில், 3.1 லட்சம் மலிவு விலை வீடுகள் இருந்தன. ஆனால் 2024-ஆம் ஆண்டுக்குள் அது 36% குறைந்து, வெறும் 1.98 லட்சம் வீடுகள் மட்டுமே உள்ளன. அதே நேரத்தில் ஆடம்பர வீடுகள் வாங்குவது அதிகரித்துள்ளது.

டெல்லி-என்.சி.ஆரில் 192%, பெங்களூருவில் 187% மற்றும் சென்னையில் 127% அதிகரித்துள்ளது. இது குறைந்த மற்றும் நடுத்தர வருமானக் குடும்பங்கள் வாழக்கூடிய வீடுகளின் வாய்ப்புகள் குறைந்து, உயர்ந்த வருமானம் கொண்டவர்கள் மட்டுமே அணுகக்கூடிய சந்தையாக மாறிவிட்டதை சுட்டிக்காட்டுகிறது.

மலிவு விலை வீடுகள் குறைந்ததால் அதிகமாக பாதிக்கப்பட்ட நகரங்களில் ஹைதராபாத் 69% சரிவு, மும்பை 60%, டெல்லி 45% இடம்பெற்றுள்ளன. இந்த நகரங்களில் மலிவு விலை வீடுகளுக்கான வாய்ப்பு தீவிரமாக குறைந்துள்ளன. இதனால் நடுத்தர வர்க்கத்தின் வீடு வாங்கும் கனவு மேலும் தொலைதூரமாகியுள்ளது.

விலை-வருமான விகிதம்

இந்தியாவின் வீட்டு சந்தையில் தற்போது வீடு வாங்கும் சாத்தியம் மிகக் குறைந்த நிலைக்கு சென்றுவிட்டது. இது குறித்த ஒரு முக்கியமான நிதி அளவீடு தான் "விலை-வருமான விகிதம்" (Price-to-Income Ratio - P/I). விலை-வருமான விகிதம் என்றால், ஒரு குடும்பம் வீடு வாங்கத் தேவையான வருட வருமானம் எவ்வளவு ஆண்டுகளுக்குள் தேவைப்படும் என்பதை காட்டும் அளவுகோல் ஆகும். அதன்படி பார்த்தால், இந்தியாவில் ஒரு குடும்பம் ஒரு வீடு வாங்க தனது 11 ஆண்டுகளுக்கான முழு வருமானத்தை செலவழிக்க வேண்டிய சூழ்நிலை ஏற்பட்டுள்ளது. மும்பையில் ஒரு வீடு வாங்க வேண்டுமென்றால், 14 ஆண்டுகள் வருமானம் தேவை. டெல்லியில் 10 ஆண்டுகள் வருமானம் தேவை. ஆனால், உலகளவில் ஒரு வீடு வாங்க 5 ஆண்டு வருமானமே போதுமானதாக கருதப்படுகிறது.

EMI-வருமான விகிதம்: வீடு வாங்கும் செலவின் சுமை மற்றொரு முக்கியமான அளவீட்டில் தெளிவாக தெரிகிறது. அது தான் EMI-வருமான விகிதம் (EMI-to-Income Ratio - EMI/I). இது ஒரு குடும்பம் வீட்டு கடனுக்காக மாதம்தோறும் செலுத்தும் EMI தொகை, அதன் மொத்த வருமானத்தில் எவ்வளவு சதவீதமாக உள்ளது என்பதைக் காட்டும் அளவுகோல் ஆகும். ஒரு குடும்பம் தனது மாத வருமானத்தில் 50% அல்லது அதற்கு மேற்பட்ட ஒரு தொகையை வீடு வாடகைக்கோ அல்லது இஎம்ஐ-க்கோ செலவிடுகிறது என்றால், அந்த வீடு unaffordable என்பதைக் குறிக்கிறது. உதாரணத்திற்கு, உங்கள் மாத வருமானம் ரூ.30,000 என்றால், ரூ.15,000-ஐத் தாண்டும் வீட்டு செலவுகள் (வாடகை/EMI) நீண்ட காலத்திற்கு உங்களுக்கு நிதிசார்ந்த அழுத்தம் கொடுக்கும்.

அந்த வகையில், இந்தியாவில் கடந்த 2020ஆம் ஆண்டில் சராசரி EMI / வருமான விகிதம் 46%ஆக இருந்தது. ஆனால், 2024ஆம் ஆண்டில் இது 61%ஆக உயர்ந்துள்ளது. அதாவது, ஒரு குடும்பம் தன் வருமானத்தில் பாதிக்குமேல் வீட்டு கடனுக்கே செலவழிக்கிறது. இதன் விளைவுகளாக, வாழ்க்கைச் செலவுக்கு போதிய பணம் இருக்காது, புதிய வீடுகள் வாங்கும் எண்ணம் தள்ளிப் போகும், கடனை அடைக்க முடியாமல், பொருளாதார அழுத்தம் அதிகரிக்கும்.

விலையை குறைத்து காட்டி வரிவிலக்கு: சில கட்டுமான நிறுவனங்கள் விலை குறைத்து, அரசின் குறைந்த சுற்று விகிதங்களை (Government Circle Rates) பயன்படுத்தி விலை குறைத்துக்காட்டுகிறார்கள். பிறகு, உண்மையான விலையை பணமாக வாங்கிக் கொண்டு வரிகளைத் தவிர்க்கின்றனர். இதனால், அரசுக்கு வரி இழப்பு ஏற்படுகிறது. மேலும், வீட்டு விலைகளும் அதிகரிக்கிறது. மேலும், வீடு வாங்கும்போது, மக்கள் உண்மையான விலையை அறிய முடியாமல் போகின்றனர். நடுத்தர மற்றும் ஏழை மக்கள் வீடு வாங்கும் வாய்ப்பு குறைகிறது.

இந்தியாவில் வீடு கிடைக்கும் வாய்ப்பில் ஒரு பெரிய சிக்கல் உள்ளது. அதாவது, குறைந்த Floor Space Index (FSI) ஆகும். இதனால் கட்டிடங்களின் உயரத்தை மிக அதிகமாக உருவாக்க முடியாது. அதேசமயம், மும்பையில் 542 கட்டிடங்களும், சிங்கப்பூரில் 2,600-க்கும் மேற்பட்ட கட்டிடங்களும் உயரமான உள்ளன. டோக்கியோ, நியூயார்க் போன்ற நகரங்களில் கூட இந்தியாவை விட மிக உயரமான கட்டிடங்களை கட்ட அனுமதி வழங்குகின்றனர்.

இந்த சிரமத்தை தீர்க்க வீட்டு விலை உண்மையானவையாக கணக்கிட மாதம் தோறும் விகிதங்களை புதுப்பிக்க வேண்டும். வீட்டு விலை, உரிமைகள் மற்றும் பதிவுகள் அனைத்தும் ஒரே இடத்தில் இருக்க வேண்டும். காலியாக இருக்கும் வீடுகளை குறைக்க, அதற்கான வரி விதிக்க வேண்டும். வெளிநாட்டிலிருந்து வரும் முதலீட்டுக்கு கடுமையான கண்காணிப்பு ஏற்படுத்த வேண்டும். மெட்ரோ நகரங்கள் மட்டுமின்றி இரண்டாம் நிலை மற்றும் மூன்றாம் நிலை நகரங்களிலும் வீடு கிடைக்கும் வாய்ப்பை அரசு அதிகரிக்க வேண்டும். இதன் மூலம் வீட்டு சந்தையில் ஊதியம் மற்றும் விலை இடையே சமநிலை உருவாகும். வீடு வாங்குவது அனைவருக்கும் சாத்தியமாகும். வீடு கிடைக்கும் நெருக்கடி குறையும் என்று வல்லுநர்கள் கூறுகின்றனர்.