வீடு வாங்கும்போது இதுல மட்டும் மாட்டிக்காதீங்க.. ஆசை காட்டி மோசம் செய்யும் திட்டம்..!!

இந்திய மக்களுக்கு காலம் காலமாக முக்கியமான முதலீடாக விளங்குவது தங்கமும், நிலமும் தான். அதிலும் இந்தியாவின் மிடில் கிளாஸ் மக்களுக்கு சொந்த வீடு என்பது வாழ்நாள் கனவு, முன்பெல்லாம் சொந்த வீடு கட்டவோ, வாங்கவோ வேண்டும் என்றால் ஒருவர் பணியை முடித்து ஒய்வு பெற்ற பின்பு பிஎப், ரிடையர்மென்ட் பணத்தை வைத்து தான் வாங்க முடியும். ஆனால் இப்போது வீட்டுக் கடன் மிகவும் எளிதாக கிடைக்கும் காரணத்தால் சொந்து வீடு கனவு மிகவும் எளிதாக நினைவாகிறது, இதேவேளையில் தற்போது ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் பல வகையில் மக்களை ஏற்றுமாறுகின்றனர் என்பது தான பயமுறுத்தும் விஷயமாக உள்ளது.

இந்தியாவில் வீட்டு வாங்குபவர்களை ஈர்க்கும் வகையில் கட்டுமான நிறுவனங்கள் பல்வேறு சலுகைகளை வழங்கி வருகிறது. இதில் முக்கியமாக வீட்டில் குடியேறும் வரையில் EMI இல்லை என்ற திட்டம் பலருக்கு தற்போது பெரும் இழப்பை ஏற்படுத்தியுள்ளன.

இந்த திட்டத்தில், வீடு வாங்குபவர்கள் வீட்டின் விலையில் 5-10 சதவீதம் மட்டுமே முன்பணம் செலுத்தினால் போதும், வீடு அவர்களின் பெயரில் பதிவு செய்யப்படும். வீட்டின் மதிப்பில் மீதம் உள்ள 95-90 சதவீத தொகையை வங்கியிடமிருந்து கட்டுமான நிறுவனங்கள் கடனாக பெறலாம். இந்த கட்டமைப்பில் வீடு கைக்கு கிடைக்கும் வரை வீடு வாங்குபவர்கள் EMI செலுத்த வேண்டியதில்லை, அதற்கான வட்டியை கட்டுமான நிறுவனம் ஏற்றுக்கொள்ளும் என்று உறுதியளிக்கப்படுகிறது.

இது போன்ற சலுகைகள் பலரை ஈர்த்தாலும், கட்டுமான நிறுவனங்களில் ஏற்படும் பணப் பிரச்சனையால் கட்டுமான திட்டங்கள் நிறுத்தப்படுவதால், வீடு கிடைக்காமலேயே வீட்டை வாங்கியவர்கள் EMI செலுத்த வேண்டிய நிலை ஏற்பட்டு உள்ளது. இந்த விவகாரம் தொடர்பாக உச்சநீதிமன்றம் CBI விசாரணைக்கு உத்தரவிட்டது, இது ரியல் எஸ்டேட் துறையில் பெரும் அதிர்ச்சியை உருவாக்கியுள்ளது.

சப்வென்ஷன் திட்டம் (subvention scheme):
சப்வென்ஷன் திட்டம் என்பது வீட்டு வாங்குபவர், கட்டுமான நிறுவனம் மற்றும் வங்கி ஆகிய மூன்று தரப்புகளுக்கிடையிலான ஒரு ஒப்பந்தமாகும். இதில், வீடு கைக்கு கிடைக்கும் வரை வட்டியை கட்டுமான நிறுவனம் செலுத்தும் என்று கூறப்படுகிறது.

ஆனால், கட்டுமான நிறுவனம் தவறினால் அந்த பொறுப்பு வீட்டை வாங்குபவருக்கு வருகிறது. இதனால், கட்டுமான நிறுவனங்கள் கடன் தொகை திருப்பி செலுத்த முடியாவிட்டால், வீடு வாங்குபவரின் கிரெடிட் ஸ்கோர் பாதிக்கப்படுகிறது.

மேலும், இந்த சலுகை 18-24 மாதங்களுக்கு மட்டுமே என்று சில நிறுவனங்கள் குறிப்பிடுகின்றன, அதன் பிறகு கட்டுமான திட்டம் தாமதமானாலும் EMI செலுத்த வேண்டிய கட்டாயம் வீடு வாங்குபவருக்கு ஏற்படுகிறது. இந்த திட்டம், வீடு வாங்குபவர்களை எளிதில் ஈர்த்தாலும், அதன் அபாயங்கள் பலருக்கு தெரியாமல் போய்விட்டன.

சப்வென்ஷன் திட்டம் எப்படி செயல்படுகிறது?:
நீங்கள் 50 லட்சம் ரூபாய் மதிப்பிலான வீட்டை வாங்குகிறீர்கள் என வைத்துக்கொள்ளவோம், இந்த சப்வென்ஷன் திட்டம் 10:80:10 என்ற அடிப்படையில் இயங்குகிறது.

அதாவது 10 சதவீத தொகையை வீடு வாங்குபவர்கள் முதலில் செலுத்த வேண்டும் அதாவது 5 லட்சம், 40 லட்சம் தொகையை கட்டுமானத்திற்கு ஏற்ப பில்டர்களுக்கு வங்கிகள் உங்கள் பெயரில் கடனாக அளிக்கும். இந்த கடனுக்கு 2 வருடம் பில்டர்கள் ஈஎம்ஐ செலுத்துவார்கள். மீதமுள்ள 5 லட்சம் தொகையை வீட்டிற்கு குடிபுகுந்த பின்பு வீட்டின் உரிமையாளர் செலுத்த வேண்டும்.

மோசடி:
இந்தியா முழுக்க இதுபோன்ற மோசடிகள் அதிகமாக நடந்திருப்பது தெரிய வந்துள்ளது. நாடு முழுக்க பல்லாயிரம் மக்கள் உச்ச நீதிமன்றத்தில் இது தொடர்பாக மனு தாக்கல் செய்த நிலையில், சிபிஐ-யிடம் பில்டர்கள் மற்றும் வங்கிகள் இணைந்து நடத்தியுள்ள இத்தகையை மோசடிகளை விசாரணை செய்ய உத்தரவிட்டு உள்ளது.

ஜூலை மாதம் சிபிஐ டெல்லி, என்சிஆர்-ல் பல பில்டர்கள், வங்கிகள் மீது வீடு வாங்குபவர்களை ஏமாற்றியதாக வழக்கு பதிவு செய்துள்ளது குறிப்பிடத்தக்கது. ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனங்கள் தள்ளுபடி, விலை குறைப்பு, தங்க காயின், பட்டுப்புடவை, கார், பைக் என பல வகையில் சலுகைகள் கொடுத்து வாடிக்கையாளர்களை ஈர்த்தது தொடங்கி தற்போது NO EMI TILL POSSESSION என்ற பெயரில் ஏமாற்றுகிறது.

தாமதமான திட்டங்களின் பாதிப்பு:
இந்தியாவில் கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகளின் தாமதம் ஒரு பொதுவான பிரச்சனையாக உள்ளது. PropEquity நிறுவனத்தின் 2024 அறிக்கையின்படி, இந்தியாவின் 42 நகரங்களில் கடந்த 8 ஆண்டுகளில் சுமார் 1,981 கட்டுமான திட்டங்கள் உரிய நாளில் கட்டுமான முடிக்கப்படாமல் 5ல் ஒரு ஒரு திட்டம் நிறுத்தப்பட்டுள்ளன, இதில் 5.08 லட்சம் வீடுகள் உள்ளது குறிப்பிடத்தக்கது. இதேபோல் 5-ல் 4 திட்டங்களும் 3-4 ஆண்டுகள் தாமதமத்திற்கு பின்பு கட்டி முடிக்கப்பட்டு உரிமையாளர்களுக்கு வழங்கப்பட்டு உள்ளன.

தற்போது சுமார் 4.3 லட்சம் மக்கள், வீடு கிடைக்காத நிலையிலும் EMI செலுத்தி வருகின்றனர். கட்டுமான நிறுவனங்கள் டவுன்பேமெண்ட் ஆக ஒரு வீட்டிற்கு குறைந்தபட்சம் 40 லட்சம் முன்பணம் பெற்று தப்பியோடிய சம்பவங்களும் நிகழ்ந்துள்ளது. இதனால் நாட்டின் 4.3 லட்சம் குடும்பங்கள் பெரும் நிதி நெருக்கடியில் தள்ளியுள்ளன.

எங்கே தவறு நடக்கிறது..?
இந்த சப்வென்ஷன் திட்டத்தின் கீழ் கட்டுமான வளர்ச்சிக்கு ஏற்ப வங்கிகள் கடன்களை வழங்க வேண்டும். ஆனால் கட்டுமானம் இறுதி கட்டத்தை எட்டுவதற்கு முன்பே 80-90 சதவீத கடனை பில்டர்கள் வங்கியிடம் இருந்து வாங்கிவிடுகிறார்கள், ஆனால் அப்போதைய கட்டுமான செலவு என பார்த்தால் 40-50 சதவீதமாக மட்டுமே இருக்கும். இந்த கடன் சுமை வீடு வாங்குபவர்கள் தலையில் விழுகிறது.

பில்டர்களுக்கு தேவையான பணம் கிடைத்த காரணத்தால் கட்டுமானத்தை தாமதமாக்கிவிட்டு, இப்பணத்தை அடுத்த நிலம் வாங்கவோ அல்லது பிற திட்டங்களை முடிக்கவே பில்டர்களால் பயன்படுத்தப்படுகிறது. இது மட்டும் அல்லாமல் பில்டர்கள் பலர் முறைகேடாக கட்டுமானத்தை முடிக்காமலேயே போலி சர்டிபிகேட்-ஐ அளிக்கிறது.

இதன் விளைவு வீட்டு வாங்கியவர்கள் வீட்டில் குடியேறாமலேயே முழு தொகைக்கும் ஈஎம்ஐ செலுத்த வேண்டும். போதாக காலம் வாடகை வீட்டிற்கும் வாடகை செலுத்த வேண்டும்.

RBI தடை
RBI, இத்தகைய சப்வென்ஷன் திட்டங்களை வங்கிகள் வழங்க 2013ல் தடை விதித்துள்ளது. கட்டுமான திட்டங்களுக்கு கடன் தொகையை ஒரே முறையில் வழங்கக் கூடாது, கட்டுமான முன்னேற்றத்திற்கு ஏற்ப பகுதி பகுதியாக வழங்க வேண்டும் என்று உத்தரவிட்டுள்ளது.

இருப்பினும், சில NBFCகள் மற்றும் ஃபின்டெக் நிறுவனங்கள் இன்னும் இத்தகைய திட்டங்களை வழங்கி வருகின்றன. இது, வீட்டு வாங்குபவர்களுக்கு மேலும் அபாயத்தை உருவாக்குகிறது. கடந்த இரண்டு ஆண்டுகளில், சில பகுதிகளில் வாடகை உயர்வு போன்ற போக்குகள் இருந்தாலும், இந்த ஏமாற்று திட்டங்கள் ரியல் எஸ்டேட் துறையின் நம்பகத்தன்மையை குறைத்துள்ளன.

மக்களே உஷார்
கட்டுமானத்தில் உள்ள வீடுகளை வாங்கும் போது, கட்டுமான நிறுவனம் இதற்கு முந்தைய திட்டங்களை எந்த அளவுக்கு வேகமாக முடித்துள்ளது என்பதன் டிராக் ரெக்கார்ட்-ஐ செக் செய்ய வேண்டும். இதன் பின்பு இந்நிறுவனத்தின் நிதி நிலைமையை சரிபார்க்க வேண்டும்.

நீங்கள் வாங்கும் திட்டம் RERA-வில் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளதா என்பதை இணையத்தில் உறுதிப்படுத்த வேண்டும். எஸ்க்ரோ கணக்கு இல்லாத திட்டங்களை தவிர்க்க வேண்டும்.

பணம் செலுத்தும் அட்டவணை மற்றும் வீடு ஒப்படைப்பு காலம் குறித்த தெளிவான ஆவணங்களை கோர வேண்டும்.தனிப்பட்ட சட்ட மற்றும் நிதி ஆலோசனையை பெறுவது அவசியம்.

புகழ்பெற்ற வங்கிகளால் ஆதரிக்கப்படும் திட்டங்களை தேர்வு செய்வது, சரியான சோதனைகளை உறுதிப்படுத்தும். இந்த நடவடிக்கைகள், ஏமாற்றுகளிலிருந்து பாதுகாக்க உதவும்.