சென்னை, பெங்களூர் கமர்சியல் ரியல் எஸ்டேட்-ல் முதலீடு செய்ய ஈசியான வழி.. கோடிகளில் பணம் தேவையில்லை!

இந்த வாரம் இந்தியாவில் முதலீட்டாளர்களிடையே முக்கிய பேசுபொருளாக இருந்தது ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் (REIT) திட்டங்கள் தான். இந்த வாரம் மட்டும் 2 REIT ஐபிஓ-க்கள் திறக்கப்பட்டு உள்ளது, 3வதாக பெங்களூர் நிறுவனம் 4000 கோடி திரட்டும் நோக்கில் ஐபிஓ வெளியிடுவதற்கான பணிகளைத் தொடங்கியுள்ளதாகத் தகவல் வெளியாகியுள்ளது. இதன் மூலம் REIT துறை அனைத்து தரப்பு முதலீட்டாளர்களின் கவனத்தையும் ஈர்த்துள்ளது.

ப்ராப்ஷேர் டைட்டானியா SM REIT, பிரிகேட் REIT மற்றும் பாக்மனே டெவலப்பர்ஸ் REIT ஆகியவை தான் இந்த வார முதலீட்டுச் சந்தையில் முக்கிய பேசுபொருள். இந்த REITகள் பலருக்கு புதிய முதலீட்டு வாய்ப்புகளைத் திறந்துள்ளன, குறிப்பாகச் சிறு நகரங்களில் வசிக்கும் மக்களுக்குப் பெரு நகரங்களின் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடு செய்ய வேண்டும் என ஆசை கொண்டவர்களுக்கு REIT என்பது சிறந்த வாய்ப்பாக உள்ளது.

REIT என்றால் என்ன?:
REIT அல்லது ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் என்பது ஒரு நிறுவனம், இது வருமானம் ஈட்டும் தரும் சொத்துக்களை வாங்கி, நிர்வகித்து அல்லது நிதியுதவி செய்யும் ஒரு அமைப்பு ஆகும். இதில் பெரும்பாலும் வணிக கட்டிடங்கள், அலுவலகங்கள் மற்றும் தொழிற்சாலைகள் போன்றவை அடங்கும்.

இது சாமானிய மக்களுக்கு இந்தியாவின் பெரு நகரங்களில் இருக்கும் மால், ஐடி பார்க் போன்ற உயர்ந்த மதிப்புள்ள சொத்துக்களில் முதலீடு செய்யும் வாய்ப்பை வழங்குகிறது. பொதுவாக இத்தகைய பெரும் சொத்துக்களை வாங்க வேண்டும் என்றால், பெரும் தொகை வேண்டும், ஆனால் REIT மூலம் வாங்கும் போது இத்தகைய சொத்துக்களை நிர்வாகம் செய்யும் நிறுவனத்தில் பங்கு வாங்கும் வாய்ப்பைத் தருகிறது.

REITகள் தங்கள் வருமானத்தின் பெரும்பகுதியை முதலீட்டாளர்களுக்கு லாபமாக வழங்க வேண்டும், இதனால் இது தொடர்ந்து வருமானம் தரும் ஒரு முதலீட்டு வழியாக உள்ளது. SEBI அமைப்பின் விதிப்படி, REITகள் அவர்களின் நிகர வருமானத்தில் குறைந்தது 90% முதலீட்டாளர்களுக்கு Dividend ஆக வழங்க வேண்டும். இது REITகளின் முக்கிய அம்சமாக விளங்குகிறது.

REIT-களின் வரலாறு:
1960-களில் REIT அமெரிக்காவில் முதல் முறையாக அறிமுகமானது. அப்போது அமெரிக்க அதிபராக இருந்தவர் ஐசன்ஹவர். இது முதலீட்டாளர்களுக்கு அதிக மதிப்பு கொண்ட சொத்துக்களில் பங்கு வாங்கி, நிலையான லாபம் பெற உதவியது. பின்னர், REIT அமெரிக்கப் பங்குச் சந்தையில் ஒரு முக்கிய பகுதியாக மாறி 2000-களில் பல டிரில்லியன் டாலர் மதிப்புள்ள சொத்து வகையாக உயர்ந்தது.

அமெரிக்காவைத் தொடர்ந்து ஆஸ்திரேலியா (1971), கனடா (1993), சிங்கப்பூர் (1999) மற்றும் பிரிட்டன்(2007) போன்ற நாடுகளும் இதை அறிமுகம் செய்தது. ஆனால் இந்தியாவில் மிகவும் தாமதமாகவே வந்தது, 2014-ல் தான் SEBI இதை அறிமுகப்படுத்தியது. முதல் REIT அறிமுகமானது 2019ல். முதல் ஐபிஓ-வை எம்பசி ஆஃபிஸ் பார்க்ஸ் REIT வெளியிட்டு, இந்தியாவின் சிறு முதலீட்டாளர்களுக்கு முதலீட்டுக்கான புதிய கதவுகளைத் திறந்தது.

ப்ராப்ஷேர் டைட்டானியா SM REIT:
இது இந்தியாவின் முதல் சிறு மற்றும் நடுத்தர ரியல் எஸ்டேட் (SME REIT) ஐபிஓ, ப்ராபர்டி ஷேர் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்டால் இந்த ஐபிஓ அறிமுகப்படுத்தப்பட்டது. இது அவர்களின் இரண்டாவது திட்டமாகும். இந்த IPO-யின் விலை ரூ.10 லட்சம் முதல் ரூ.10.6 லட்சம் வரை நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது, ஒரு லாட் ஒரு பங்கு என்பதால் குறைந்தபட்ச முதலீடு ரூ.10 லட்சமாகும் என அதீத விலை அளவில் அறிமுகமானது.

இந்த ஐபிஓ-வின் மொத்த மதிப்பு ரூ.473 கோடியாகும். இந்த IPO ஜூலை 21-ஆம் தேதி தொடங்கி ஜூலை 25-ஆம் தேதி வரை முதலீடு கதவுகள் திறந்திருக்கும், இன்று (ஜூலை 25, 2025) தான் இதில் முதலீடு செய்யக் கடைசி நாள். 2வது நாள் முடிவில் வெறும் 0.96 அளவுக்கான முதலீடுகள் மட்டுமே வந்துள்ளது.

பிரிகேட் REIT:
தென்னிந்தியாவின் முதல் REIT ஆக பிரிகேட் குழு ஐபிஓ வெளியிட்டு உள்ளது. இந்நிறுவனம் தனது REIT IPO-யை ஜூலை 24-ஆம் தேதி தொடங்கியது, இது இந்தியாவின் நான்காவது பட்டியலிடப்பட்ட REIT மற்றும் தென்னிந்தியாவின் முதல் REIT ஆகும். இந்த நிறுவனம் பிரிகேட் ஹோட்டல் வென்சர்ஸ் லிமிடெட் மூலம் நடத்தப்படுகிறது, இதன் விலை ரூ.85 முதல் ரூ.90 வரை நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது. இந்த IPO ரூ.759.60 கோடியை திரட்டும் நோக்கத்தில் அறிமுகம் செய்யப்பட்டு உள்ளது. ஜூலை 28-ஆம் தேதி மாலை 5:00 மணி வரை முதலீடு செய்யலாம்.

பாக்மனே டெவலப்பர்ஸ் REIT:
பெங்களூருவைத் தளமாகக் கொண்ட பாக்மனே டெவலப்பர்ஸ் பிரைவேட் லிமிடெட் REIT ஐபிஓ வெளியிட தற்போது முதலீட்டு வங்கிகளுடன் பேச்சுவார்த்தை நடத்தி வருகிறது. இந்த ஐபிஓ மூலம் சுமார் ரூ.4000 கோடி சேர்க்க திட்டமிட்டுள்ளது.

REIT-களில் முதலீடு செய்வதற்கான பலன்கள்:
REITகளில் முதலீடு செய்வது பலரது கனவு சொத்து முதலீட்டை எளிதாக்குகிறது. கடந்த சில ஆண்டுகளாக ரியல் எஸ்டேட் சொத்து விலைகள் உயர்ந்து வருகிறது, கடன் வட்டி விகிதங்கள் குறையாததால் பலர் முதலீடு செய்ய முடியாமல் தவிக்கின்றனர். மேலும், பெரு நகரங்களில் வாடகைக்காரர்களை நிர்வகிப்பது மற்றும் சொத்துக்களை பராமரிப்பது போன்ற விஷயங்கள் மிகவும் கடினம்.

REITகள் இந்த பிரச்சனைகள் எதுவும் இல்லாமல் குறைந்த விலையில் முக்கிய சொத்துக்களில் முதலீடு செய்ய வாய்ப்பு அளிக்கிறது. இது பல்வேறு அலுவலக கட்டிடங்கள் மற்றும் வணிக வளாகங்களில் பங்கு வாங்கி, தொடர்ந்து வருமானம் பெறுவதற்கு வாய்ப்புகள் அதிகம்.

REITகள் எப்படி சம்பாதிக்கிறது, அதை எப்படி டிவிடென்ட் ஆக கொடுக்கிறது?:
REITகள் பொதுவாக உயர்தர அலுவலக கட்டிடங்கள் மற்றும் வணிக வளாகங்களிலிருந்து செய்யும் வாடகை வசூல், மெயின்டனன்ஸ் தொகை வசூல், கொடுத்த கடனுக்கான வட்டி வசூல் ஆகியவற்றின் மூலம் ஈவுத்தொகையைக் கொடுக்கிறது. இதைக் காலாண்டு அடிப்படையில், அரையாண்டு அடிப்படையில், வருடாந்திர அடிப்படையில் வழங்கப்படும். இந்த தொகை நீங்கள் வாங்கிய பங்குகள் அல்லது யூனிட் அடிப்படையில் கொடுக்கும். மேலும் REIT நிறுவனங்களின் வருமானம் என்பது இந்நிறுவனத்தின் செயல்பாடுகள் பொருத்து மாறுப்படும்.

உதாரணமாக கொரோனா காலத்தில் பல அலுவலகங்கள், கடைகள் மூடப்பட்டது இத்தகைய காலகட்டத்தில் REIT-யின் வருமானம் குறையும். இதேபோல் தற்போது இந்தியாவில் அதிகப்படியான GCC அலுவலகங்கள் திறக்கப்படும் காரணத்தால் அலுவலகங்களுக்கான டிமாண்ட் அதிகரித்துள்ளது. இத்தகைய காலத்தில் REIT நிறுவனங்கள் புதிய மற்றும் கூடுதல் வர்த்தகத்தைப் பெறும் என்பதால் வருமானம் அதிகரிக்கும்.

REIT-களில் முதலீடு செய்யும் முறை:

• REIT-களில் முதலீடு செய்யப் பல வழிகள் உள்ளன. முதலாவதாக, உங்கள் டீமாட் கணக்கு மூலம் (ஜெரோதா, குரோ, ICICI டைரக்ட்) நீங்கள் பங்கு வாங்குவது போல REITகளை தேடி வாங்கலாம்.
• இரண்டாவதாக, சில மியூச்சுவல் ஃபண்டுகள் REITகளில் மறைமுகமாக முதலீடு செய்கின்றன, இதை "ரியல் எஸ்டேட் மியூச்சுவல் ஃபண்ட்ஸ்" என்று தேடிப் பார்க்கலாம்.

REIT-களில் முதலீடு செய்ய யார் பொருத்தமானவர்கள்?:

• ரியல் எஸ்டேட் துறையில் அதிகப்படியான ஆர்வம் கொண்டிருந்தும், மெட்ரோ நகரங்களில் முதலீடு செய்ய முடியாமல் இருப்பவர்களுக்கு இதில் அனுபவம் பெற REIT உதவும்.
• இதேபோல் ஓய்வு பெற்றவர்கள் அல்லது காலாண்டு / அரையாண்டு அடிப்படையில் வருமானத்தை எதிர்பார்க்கும் முதலீட்டாளர்களுக்கு இது சிறந்தது.
• பங்குகள் மற்றும் பத்திரங்களுக்கு அப்பால் பல்வேறு துறைகளில் முதலீடு செய்ய விரும்புவோருக்கும் இது ஏற்றது. இந்த முதலீடு உங்கள் பணத்தைப் பாதுகாப்பாக வைத்து, பணவீக்கத்திலிருந்து பாதுகாக்க உதவும் ஒரு எளிய கருவி.

REIT-களின் வகை மற்றும் ஆபத்துகள்:
REITகள் மூன்று வகை: ஈக்விட்டி REITகள் - அலுவலகங்கள் மற்றும் கடைகளை நிர்வகிக்கின்றன, கடன் REITகள் - கடன் வட்டி மூலம் வருமானம் பெறுகின்றன, மற்றும் ஹைப்ரிட் REITகள் - இரண்டையும் இணைக்கின்றன.

ஆபத்துகள்: REITகளில் முதலீடு செய்யும் போது சில ஆபத்துகள் உள்ளன. முதலில், சந்தை மாறுபாடு காரணமாகப் பங்குச் சந்தைகளில் REIT விலைகள் அவ்வப்போது மாறுபடும்.
அடுத்து, ரெப்போ வட்டி விகித உயர்வு REIT மதிப்புகளையும், கடன் செலவுகளையும் பாதிக்கலாம். இவை அனைத்தையும் புரிந்து கொண்டு முதலீடு செய்வது அவசியம்.

முதலீட்டாளர்களுக்கு அட்வைஸ்:
REITகள் உங்கள் முதலீட்டு போர்ட்போலியோவில் முக்கிய பங்கு வகிக்கலாம், ஏனெனில் இது பணப்புழக்கம், பல்வேறு துறைகளில் முதலீடு மற்றும் பணவீக்க எதிர்ப்பு ஆகியவற்றை வழங்குகிறது. இந்த வாரம் தொடங்கிய ப்ராப்ஷேர் டைட்டானியா, பிரிகேட் மற்றும் பாக்மனே REITக்கள் புதிய மற்றும் சிறு முதலீட்டாளர்களுக்கு புதிய வாய்ப்புகளைக் கொடுத்துள்ளது.

ஆனால் முதலீடு செய்யும் தீவிரமாக ஆய்வு செய்து முதலீடு செய்வது அவசியம், அதேபோல் முதலீடு செய்யும் முன் உங்களுடைய தனிப்பட்ட முதலீட்டு ஆலோசகரின் ஆலோசனையைக் கேட்டு அதன் பின்பு முதலீடு செய்யவும்.

Disclaimer: This article is strictly for informational purposes only. It is not a solicitation to buy, sell in precious metal products, commodities, securities or other financial instruments. Greynium Information Technologies Pvt Ltd, its subsidiaries, associates and the author of this article do not accept culpability for losses and/or damages arising based on information in this article.