கட்டுக்கடங்காத மும்பை வாடகை.. சென்னை, ஹைதராபாத், பெங்களூருவை விட 3 மடங்கு அதிகம்! ஏன் இப்படி?

மும்பையில் வாடகைக்கு ஒரு வீடு தேடுவது, ஒரு சாதாரண சவாலாக இல்லாமல், மிகப்பெரிய நிதிச் சுமையாக மாறி வருகிறது. நாட்டின் நிதி தலைநகரமான மும்பையில் ஒரு வீட்டின் வாடகை, சென்னை, புனே, ஹைதராபாத், பெங்களூரு போன்ற மற்ற பெரிய நகரங்களை விட மூன்று மடங்கு அதிகமாக இருப்பது பலரையும் அதிர்ச்சியில் ஆழ்த்தியுள்ளது. இந்த வியக்க வைக்கும் வேறுபாட்டிற்குப் பின்னால் இருக்கும் காரணங்கள் என்ன? இந்த சமூக-பொருளாதாரப் பிரச்சனை குறித்து நாம் தெரிந்துகொள்வோம்.

மும்பையின் பிரத்தியேகமான நிலை: மும்பை, இந்தியாவின் நிதி மையம், வணிகத்தின் தலைமையகம் மற்றும் பொழுதுபோக்கின் தலைநகரம். இங்குள்ள பொருளாதார வாய்ப்புகள், இந்தியா முழுதும் உள்ள லட்சக்கணக்கான மக்களை ஈர்க்கிறது. இது மக்கள் குடியேறுவதற்கான முதன்மைத் தேர்வு நகரமாக விளங்குகிறது. இதனால் செலவுகளும் அதிகரிக்கிறது. குறிப்பாக வாடகை சந்தையில். இங்கு வாழும் ஒவ்வொரு தனிநபரும் தங்கள் வருமானத்தில் பெரும் பகுதியை வாடகைக்கே செலவிட வேண்டிய கட்டாயத்தில் உள்ளனர். இது சேமிக்கும் திறனையும், ஒட்டுமொத்த வாழ்க்கை தரத்தையும் பாதிக்கிறது.

அதிக வாடகைக்கான முக்கிய காரணங்கள்: நில பற்றாக்குறை மற்றும் புவியியல் வரம்புகள் (Land Scarcity & Geographical Constraints): மும்பை, அரபிக்கடலால் மூன்று பக்கமும் சூழப்பட்ட ஒரு தீபகற்ப நகரம். இதன் புவியியல் அமைப்பு, புதிய கட்டுமானங்களுக்குக் கிடைக்கும் நிலத்தின் அளவை கடுமையாகக் கட்டுப்படுத்துகிறது. நகரத்தை விரிவாக்குவதற்கான வாய்ப்புகள் மிகக் குறைவு. இதனால், குறைந்த நிலத்திற்கு அதிக தேவை ஏற்பட்டு, அதன் விலையும், அதனுடன் வாடகையும் விண்ணை முட்டுகிறது. பெங்களூரு, ஹைதராபாத், புனே போன்ற நகரங்கள் கிடைப்பதற்கேற்ற நிலப்பரப்பைக் கொண்டுள்ளன, அவை நகர்ப்புற விரிவாக்கத்திற்கு வழிவகுக்கின்றன. இது, இந்த நகரங்களில் ஒப்பீட்டளவில் குறைந்த வாடகைக்குக் காரணம்.

அதிகரிக்கும் மக்கள் தொகை அடர்த்தி மற்றும் தேவை (High Population Density & Demand): மும்பை இந்தியாவின் அதிக மக்கள் தொகை அடர்த்தி கொண்ட நகரங்களில் ஒன்றாகும். நாட்டின் பல்வேறு பகுதிகளில் இருந்து வேலைவாய்ப்பு மற்றும் சிறந்த வாழ்க்கை தரத்தை நாடி மக்கள் குடியேறுவதால், குடியிருப்புகளுக்கான தேவை தொடர்ந்து அதிகரிக்கிறது. இந்த அபரிமிதமான தேவை, விநியோகத்தை விட மிக அதிகமாக உள்ளது. அதிக தேவை மற்றும் குறைந்த விநியோகம் (demand-supply mismatch) ஒரு அடிப்படை பொருளாதார விதியாகும். இது விலைகளை, குறிப்பாக வாடகையை, அசுர வேகத்தில் அதிகரிக்கச் செய்கிறது. மற்ற நகரங்களில் வேலைவாய்ப்புகள் அதிகரித்தாலும், நிலப்பரப்பின் ஒட்டுமொத்த தன்மை இந்த அழுத்தத்தைக் குறைக்கிறது.

பொருளாதார முக்கியத்துவம் மற்றும் நிதி மையம் (Economic Hub Status): மும்பை இந்தியாவின் நிதி தலைநகரம். தேசிய மற்றும் பன்னாட்டு நிறுவனங்களின் தலைமையகங்கள், பங்குச் சந்தைகள், வங்கிகள் மற்றும் பல்வேறு தொழில்கள் இங்கு குவிந்துள்ளன. இது அதிக வருமானம் ஈட்டும் நிபுணர்களை ஈர்க்கிறது, அவர்கள் ஒரு நல்ல இருப்பிடத்திற்கு அதிக வாடகை கொடுக்கத் தயாராக உள்ளனர். இந்த பிரீமியம் இருப்பிடங்களுக்கான தேவை, ஒட்டுமொத்த வாடகை சந்தையை உயர்த்துகிறது. புனே, ஹைதராபாத், பெங்களூரு ஆகியவை முக்கிய ஐ.டி. மற்றும் உற்பத்தி மையங்களாக இருந்தாலும், மும்பையின் நிதி மற்றும் பெருநிறுவன மைய அந்தஸ்து வேறுபட்ட அளவில் உள்ளது.

உள்கட்டமைப்பு மற்றும் வளர்ச்சி (Infrastructure & Redevelopment): மும்பையில் மெட்ரோ ரயில், கடற்கரை சாலை (Coastal Road), டிரான்ஸ் ஹார்பர் சீ லிங்க் (Trans Harbour Sea Link) போன்ற பல பெரிய உள்கட்டமைப்பு திட்டங்கள் செயல்படுத்தப்பட்டு வருகின்றன. இந்த மேம்பாடுகள் இணைப்புத்திறனை மேம்படுத்துகின்றன. இது தொலைதூரப் பகுதிகளையும் விரும்பத்தக்கதாக ஆக்குகிறது. ஆனால், பழைய கட்டிடங்களை இடித்துவிட்டு புதிய உயரமான குடியிருப்புகளை (redevelopment projects) கட்டும் போக்கு, தற்காலிகமாகப் பல குடும்பங்களை இடம் பெயரச் செய்து, வாடகைக்கான தேவையையும் அதிகரிக்கும். இது, ஏற்கனவே உள்ள குடியிருப்புகளின் வாடகையை உயர்த்தும் ஒரு காரணியாக மாறுகிறது.

ரியல் எஸ்டேட் செலவுகள் மற்றும் அனுமதி கட்டணங்கள் (Real Estate Costs & Approval Premiums): மும்பையில் ஒரு சதுர மீட்டரை மேம்படுத்த ஒரு டெவலப்பர் சராசரியாக ரூ.54,221 அனுமதி கட்டணமாகச் செலுத்துகிறார். இது டெல்லி-என்சிஆர், சென்னை, பெங்களூரு மற்றும் ஹைதராபாத் போன்ற நகரங்களை விட மிக அதிகம். இந்த அதிக செலவுகள் நேரடியாக சொத்து விலைகளில் பிரதிபலிக்கின்றன. இது வாடகையையும் பாதிக்கிறது. மேலும், சொத்து வாங்குபவர்கள் கிட்டத்தட்ட 50% தொகையை ஜிஎஸ்டி, முத்திரைத் தீர்வை போன்ற வரிகளாக அரசுக்குச் செலுத்துவதாக ரியல் எஸ்டேட் நிபுணர்கள் கூறுகின்றனர். இதுவும் வாடகையை அதிகரிக்கும் காரணியாகும்.

வாழ்க்கை பாதிப்பு: மும்பையின் கட்டுக்கடங்காத வாடகை செலவு, குறிப்பாக இளநிலை மற்றும் நடுத்தர ஊழியர்களுக்கு நிதிச் சுமையை ஏற்படுத்துகிறது. ஒரு அறிக்கையின்படி, மும்பையில் ஒரு 1BHK அடுக்குமாடி குடியிருப்புக்கான சராசரி ஆண்டு வாடகை ரூ.5.18 லட்சம் ஆகும், இது இளநிலை ஊழியர்களின் சராசரி ஆண்டு வருமானமான ரூ.4.49 லட்சத்தை விட அதிகம். இது பல நிபுணர்களை பெங்களூரு, டெல்லி போன்ற மலிவான நகரங்களுக்கு இடம் பெயரத் தூண்டுகிறது என்று நிபுணர்கள் எச்சரிக்கின்றனர்.மக்கள் அதிக தொலைவில் உள்ள புறநகர் பகுதிகளிலிருந்து நீண்ட நேரம் பயணித்து வேலைக்குச் செல்ல வேண்டியிருப்பதால், அவர்களின் வாழ்க்கைத் தரமும், தனிப்பட்ட நேரமும் பாதிக்கப்படுகின்றன.

இந்திய முக்கிய நகரங்களின் 2BHK வாடகை: MagicBricks தரவுகளின்படி, தேசிய அளவில் 2BHK, 3BHK, வாடகை 42% உயர்வை கொண்டுள்ளன. 2BHK பிளாட்டுகள் 1200 முதல் 1800 சதுர அடிக்கு வாடகையில் குறிப்பாக, பெரிய நகரங்களின் அடிப்படையில், மும்பையில் ரூ.1,14, 235 ஆகவும், குர்கானில் ரூ.64,951 ரூபாயாகவும் உள்ளது. அடுத்தபடியாக டெல்லி ரூ.61, 491 ஆகவும், தமிழ்நாட்டில் சென்னை ரூ.52,642 ஆகவும் உள்ளது. அதற்கு அடுத்தபடி பெங்களூரு ரூ.51,975 ஆக உள்ளது. ஹைத்ராபாத், நொய்டா, புனோ இவை அனைத்து ரூ.50,000 குறைவாக உள்ளன.

மும்பையின் வாடகை நிலைமை ஒரு சிக்கலான பிரச்சினையாகும், இது நில பற்றாக்குறை, அதிக மக்கள் தொகை, பொருளாதார முக்கியத்துவம் மற்றும் கட்டுமான செலவுகள் போன்ற பல காரணிகளின் கலவையாகும். புனே, ஹைதராபாத், பெங்களூரு போன்ற நகரங்கள் வளர்ந்து வரும் ஐ.டி. மற்றும் ஸ்டார்ட்அப் மையங்களாக இருந்தாலும், அவை இன்னும் நிலப்பரப்பு விரிவாக்கத்திற்கு இடம் கொண்டுள்ளதால், வாடகை ஒப்பீட்டளவில் குறைவாகவே உள்ளது.

மும்பை அதன் கவர்ச்சியைத் தக்க வைத்துக் கொள்ள, கட்டுப்படியாகக்கூடிய வீட்டுவசதி தீர்வுகளைக் கண்டுபிடிப்பது, அதன் எதிர்கால வளர்ச்சிக்கும், திறமைகளைத் தக்க வைத்துக் கொள்வதற்கும் அவசியமானதாகிறது.அரசாங்கமும், நகர திட்டமிடல் அதிகாரிகளும் இணைந்து, மக்களுக்குப் போதுமானதும், கட்டுப்படியாகக்கூடியதுமான வீட்டுவசதியை வழங்குவதற்கான நீண்டகால திட்டங்களை வகுக்க வேண்டியது காலத்தின் கட்டாயமாகும். இல்லையெனில், இந்தியாவின் நிதி தலைநகரம், அதன் மக்களுக்கே சுமையாக மாறிவிடும் அபாயம் உள்ளது.