துபாய் ரியல் எஸ்டேட்: இந்திய நடுத்தர வர்க்கத்தினருக்கு நம்பிக்கைக்குரிய முதலீடாகிறதா?

துபாய் ரியல் எஸ்டேட் இந்திய நடுத்தர வர்க்கத்தினரின் கனவாக இருந்தது எப்படி? ஒரு காலத்தில் பெரும் பணக்காரர்களுக்கு மட்டுமே கைகூடியது, இன்று அது இந்தியாவின் நடுத்தர வர்க்கத்தினரின் புதிய முதலீட்டு உத்தியாக மாறி வருகிறது. நடிகர்களும், கோடீஸ்வரர்களும் பென்ட்ஹவுஸ்கள் வாங்கிய துபாய், இப்போது மாதச் சம்பளம் வாங்குவோர் மற்றும் சிறு தொழில்முனைவோரின் வெளிநாட்டுச் சொத்து வாங்கும் கனவை நனவாக்கி வருகிறது.

பத்து ஆண்டுகளுக்கு முன்பு, ஒரு இந்திய நடுத்தர வர்க்கத் தம்பதி துபாயில் ஒரு பிளாட் வாங்குவது என்பது கற்பனைக்கு எட்டாத விஷயம். இன்று, இது நிதர்சனமாகி வருகிறது. மேம்பட்ட நிதித் திட்டமிடல், எளிதான எல்லை தாண்டிய அணுகல், டெவலப்பர்களின் திட்டவட்டமான கட்டணத் திட்டங்கள், குறைந்த வட்டி விகிதங்கள் மற்றும் வரி இல்லாத வருமானத்தின் கவர்ச்சி ஆகியவை இதற்கு வழி வகுத்துள்ளன. ஒரு காலத்தில் ஆடம்பரமானதாக இருந்த இந்தச் செயல்பாடு, இப்போது நடைமுறை உத்தியாக மாறியுள்ளது.

புதிய இந்திய வாங்குபவர்கள் ஆடம்பரத்தை நாடவில்லை; அவர்கள் லாபம் மற்றும் பாதுகாப்பை விரும்புகிறார்கள். இந்தியாவின் பெருநகரங்களில் வீட்டுக்கடன்களுக்கான வட்டி விகிதம் 9-10% ஆகவும், வாடகை வருவாய் 3% ஐ மட்டுமே எட்டுகிறது. மும்பையில் ரூ.2 கோடி மதிப்பிலான ஒரு அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பின் மாத வாடகை ரூ.50,000 மட்டுமே, இது பராமரிப்புச் செலவுகளையும், EMI இன் ஒரு பகுதியையும் மட்டுமே ஈடுகட்டப் போதுமானதாக இருக்கும்.

துபாயில், அதே ரூ.2 கோடியில் (தோராயமாக AED 830,000), ஜுமேரா வில்லேஜ் சர்க்கிள் அல்லது துபாய் சவுத் போன்ற பகுதிகளில் ஒரு படுக்கையறை பிளாட் வாங்கலாம். இதன் வாடகை வருவாய் சராசரியாக 7-9% ஆகும். ஒரு மில்லியன் திர்ஹாம் மதிப்புள்ள சொத்து (ரூ.2.4 கோடி), மாதத்திற்கு AED 7,500 (ரூ.1.8 லட்சம்) வாடகைக்கு விடப்பட்டால், 9% மொத்த வருமானத்தை ஈட்டுகிறது. அடமான வட்டி விகிதங்கள் 5% ஐச் சுற்றி வருவதால், லாபம் மற்றும் சேமிப்புக்கான வாய்ப்புகள் அதிகம்.

டெவலப்பர்கள் முதலீட்டை எளிதாக்குகிறார்கள். பல டெவலப்பர்கள், 20% முன் பணம் செலுத்தி, மீதியை ஐந்து முதல் பத்து ஆண்டுகளில் தவணையாகச் செலுத்தக்கூடிய திட்டங்களை வழங்குகின்றனர். இந்த முறை, நடுத்தர வருவாய்ப் பிரிவினர் முழு மூலதனத்தையும் முதலிலேயே செலுத்தாமல் முதலீடு செய்ய உதவுகிறது. இதன் மூலம், கோடீஸ்வரர்களாக இல்லாத நடுத்தர வர்க்க முதலீட்டாளர்கள் வெளிநாட்டு சொத்துக்களை உருவாக்க துபாய் ஒரு பாலமாக செயல்படுகிறது.

துபாயின் கவர்ச்சி அதன் நிதி ரீதியான ஸ்திரத்தன்மையில் உள்ளது. வாடகை வருமானத்திற்கு வரி இல்லை. ஆண்டுதோறும் சொத்து வரிகள் இல்லை, மூலதன ஆதாய வரி இல்லை. மேலும், ஒருமுறை செலுத்தப்படும் 4% துபாய் நிலத்துறை (DLD) பதிவு கட்டணம் மட்டுமே உள்ளது. இது இந்திய நகரங்களில் பொதுவாக உள்ள 6-7% முத்திரைக் கட்டணத்தை விடக் குறைவு.

எண்கள் இதை உறுதிப்படுத்துகின்றன. 2024 ஆம் ஆண்டில் துபாயில் நடந்த அனைத்து சொத்து பரிவர்த்தனைகளிலும் இந்தியர்களின் பங்கு 22% ஆகும். இதில் சுமார் AED 35 பில்லியன் (ரூ.84,000 கோடி) முதலீடு செய்யப்பட்டுள்ளது. தற்போது 29,000 இந்திய வாங்குபவர்கள் 35,000க்கும் மேற்பட்ட வீடுகளை துபாயில் வைத்துள்ளனர். வாடகை வருவாய் அடிப்படையில், துபாயில் உள்ள குடியிருப்புச் சொத்துக்கள் பகுதிக்கு ஏற்ப 5-11% சராசரியாக ஈட்டுகின்றன. இந்தியாவில் இது 3-5% ஆக உள்ளது.

துபாயின் அடிப்படை கட்டமைப்பு இந்த நம்பிக்கைக்கு வலு சேர்க்கிறது. 2011 இல் 2 மில்லியனாக இருந்த அதன் மக்கள் தொகை 2025 இல் 4 மில்லியனாக இரட்டிப்பாகியுள்ளது. 2030 ஆம் ஆண்டில் 5 மில்லியனை எட்டும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. உலகின் மிகப்பெரிய விமான நிலையமாக வரவிருக்கும் அல் மக்தூம் சர்வதேச விமான நிலையத்தின் விரிவாக்கம் போன்ற பெரும் உள்கட்டமைப்பு திட்டங்கள் தேவையைத் தொடர்ந்து தூண்டி வருகின்றன.

வாடகை வருமானத்திற்கு அப்பால், துபாயின் ஆஃப்-பிளான் சந்தை முதலீட்டாளர்களுக்கு அபராதம் அல்லது கூடுதல் செலவுகள் இல்லாமல் சொத்துக்களை மறுவிற்பனை செய்ய அனுமதிக்கிறது. சொத்தின் மதிப்பில் சுமார் 40% செலுத்தி முதலீடு செய்யலாம். கட்டுமானம் முடிவடைவதற்கு முன் விலைகள் உயர்ந்தால், டெவலப்பர்கள் சந்தை விலையில் யூனிட்டைத் திரும்பப் பெறுவார்கள். இந்த நெகிழ்வான மறுவிற்பனை அமைப்பு, குறுகிய மற்றும் நடுத்தர கால லாபங்களை ஈட்ட விரும்பும் இந்திய முதலீட்டாளர்களுக்கு ஒரு முக்கிய ஈர்ப்பாக உள்ளது.

கோல்டன் விசா திட்டமும் இதில் அடங்கும்: AED 2 மில்லியன் (ரூ.4.8 கோடி) மதிப்புள்ள சொத்து வாங்குவது இப்போது முதலீட்டாளர்களுக்கு புதுப்பிக்கத்தக்க ஐந்து அல்லது பத்து வருட வதிவிட அனுமதியை வழங்குகிறது. 2022 இல் விரிவாக்கப்பட்டதில் இருந்து, 2023 இல் கோல்டன் விசா வழங்கல் சுமார் 158,000 ஆக இரட்டிப்பாகியுள்ளது. இந்தியர்கள் விண்ணப்பதாரர்களில் ஒரு பெரிய குழுவாக உள்ளனர். பல குடும்பங்களுக்கு, இது வருமானத்தை மட்டுமல்ல, வதிவிட நெகிழ்வுத்தன்மை, கல்வி மற்றும் சுகாதார அணுகலையும் வழங்குகிறது.

துபாயின் விதிகள் வெளிப்படைத்தன்மையை ஆதரிக்கின்றன. சொத்து ஆவணங்கள் டிஜிட்டல் மயமாக்கப்பட்டுள்ளன, எஸ்க்ரோ கணக்குகள் கட்டாயமாக்கப்பட்டுள்ளன, மற்றும் கட்டுமான காலக்கெடு கண்காணிக்கப்படுகிறது. இது இந்திய திட்டங்களின் பாரம்பரிய தாமதங்களுக்கு மாறாக உள்ளது.

ஒரு நடுத்தர அளவிலான துபாய் சொத்து வாங்குதல் பொதுவாக AED 1-3 மில்லியன் (ரூ.2.4-7.2 கோடி) வரை இருக்கும். பெரும்பாலான வாங்குபவர்கள் 20% முன் பணத்துடன் (ரூ.35-50 லட்சம்) தொடங்குகின்றனர். மீதியை ஐக்கிய அரபு அமீரக வங்கிகள் அல்லது டெவலப்பர்களின் திட்டங்கள் மூலம் நிதி பெறுகின்றனர்.

கணக்கீடு இப்படி இருக்கலாம்: வாங்கிய விலை: AED 1.5 மில்லியன் (ரூ.3.6 கோடி) வாடகை வருவாய்: 8% (தோராயமாக AED 120,000 அல்லது ரூ.28.8 லட்சம் ஆண்டுக்கு அடமான வட்டி விகிதம்: சுமார் 5 நிகர வருவாய் (கடன் செலவுக்குப் பிறகு): 3-4% பணப்புழக்கம் மற்றும் மூலதன மதிப்பீட்டு சாத்தியம்

இந்த வருவாய் வியத்தகு அளவில் இல்லை என்றாலும், சொத்து வரி இல்லாத நிலை, நிலையான நாணயம் மற்றும் விசா நன்மைகளுடன் இணைந்து, இந்திய சொத்துக்களில் ஏற்கனவே முதலீடு செய்துள்ள குடும்பங்களுக்கு இது ஒரு கவர்ச்சிகரமான பல்வகைப்படுத்தல் நகர்வாக அமைகிறது. செயல்முறை எளிமையானது: அனைத்து பதிவு நடவடிக்கைகளும் துபாய் நிலத்துறையின் ஆன்லைன் போர்டல் வழியாக நடைபெறுகின்றன. தலைப்புச் சான்றிதழ்கள் சில நாட்களில் மின்னணு முறையில் வழங்கப்படுகின்றன. இந்திய சந்தையில் இன்னும் அரிதாக இருக்கும் இந்த டிஜிட்டல் செயல்திறன் மூலம் வாங்குபவர்கள் தொலைவிலிருந்து பரிவர்த்தனையை நிர்வகிக்கலாம்.

இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் துறையும் கணிசமாக வளர்ச்சி கண்டுள்ளது. RERA போன்ற ஒழுங்குமுறை கட்டமைப்புகள், டிஜிட்டல் மயமாக்கப்பட்ட நிலப் பதிவுகள் மற்றும் GST இணக்கம் வெளிப்படைத்தன்மையை அதிகரித்துள்ளன. 2020 முதல் மும்பை மற்றும் டெல்லி-NCR போன்ற நகரங்களில் சொத்து விலைகள் ஆண்டுதோறும் சுமார் 8% உயர்ந்துள்ளன. இது வளர்ந்த சந்தை தரநிலைகளின்படி ஆரோக்கியமான வளர்ச்சி.

நிதி அணுகல் இன்னும் வேகமாக மாறி வருகிறது. ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REITs) வெளிவருவது, சிறிய முதலீட்டாளர்கள் உயர்தர வணிகச் சொத்துக்களிலிருந்து வாடகை வருமானத்தைப் பெற ஒரு முறையான வழியைத் திறந்துவிட்டன. Embassy, Mindspace மற்றும் Brookfield உள்ளிட்ட இந்தியாவின் பட்டியலிடப்பட்ட REITs, கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் 10-13% ஆண்டு மொத்த வருமானத்தை ஈட்டியுள்ளன. இதில் 6-8% வழக்கமான விநியோகங்களாக செலுத்தப்படுகிறது.

REITs சொத்து உரிமைக்கு நேரடி மாற்று இல்லை என்றாலும், அவை இந்தியாவின் ஜனநாயகமயமாக்கப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டின் பதிப்பைக் குறிக்கின்றன. இவை வெளிப்படையானவை, திரவத்தன்மை கொண்டவை மற்றும் ஒழுங்குபடுத்தப்பட்டவை. நாணய ஆபத்து அல்லது இணக்க சிக்கல் குறித்து கவலைப்படுபவர்களுக்கு, அவை வெளிநாட்டு சொத்து வளர்ச்சியின் உள்நாட்டுக்கு இணையானவையாகச் செயல்படுகின்றன.

இதற்கிடையில், நகர்ப்புற மறுசீரமைப்பு மற்றும் உள்கட்டமைப்பு செலவினங்கள், மெட்ரோ வழித்தடங்கள், விரைவுச் சாலைகள் மற்றும் மலிவு விலை வீட்டுத் திட்டங்கள், நீண்ட கால மதிப்பிற்கு அடிப்படையாக இருக்கும் உண்மையான இறுதி பயனர் தேவையை உருவாக்குகின்றன.

துபாயின் வளர்ச்சி எச்சரிக்கைகளையும் கொண்டுள்ளது. 2008 நிதி நெருக்கடி, ஊக வணிக சுழற்சிகள் எவ்வளவு விரைவாக தலைகீழாக மாறக்கூடும் என்பதற்கான நினைவூட்டலாக உள்ளது. அப்போது சொத்து விலைகள் கிட்டத்தட்ட 50% சரிந்தன. வெளிநாட்டு முதலீடுகளால் தூண்டப்பட்ட தற்போதைய எழுச்சியும் இதேபோன்ற ஆற்றலைக் கொண்டுள்ளது.

இந்திய முதலீட்டாளர்களுக்கு சில நடைமுறை சோதனைகள் அவசியம்: LRS வரம்புகள்: இந்தியாவின் தாராளமயமாக்கப்பட்ட பணமாற்றுத் திட்டத்தின் கீழ் ஒருவருக்கு ஆண்டுக்கு USD 250,000 (தோராயமாக ரூ.2.1 கோடி) மட்டுமே வெளிநாடுகளுக்கு அனுப்ப முடியும். பெரிய கொள்முதல்களுக்கு கூட்டு கணக்குகள் அல்லது கட்டம் வாரியான கொடுப்பனவுகள் தேவைப்படலாம். TCS மற்றும் வரிவிதிப்பு: ரூ.10 லட்சத்திற்கு மேல் அனுப்பப்படும் பணத்திற்கு 5% ஆதாரத்தில் வரி (TCS) விதிக்கப்படும், இருப்பினும் இது பின்னர் தாக்கல் செய்யப்படும்போது சரிசெய்யப்படலாம்.

முதலீட்டாளர் இந்தியாவில் வரி வதிவிடமாக இருந்தால், துபாய் வாடகை வருமானம் இந்தியாவில் அறிவிக்கப்பட வேண்டும். சேவைச் செலவுகள்: ஆண்டு பராமரிப்புச் செலவுகள் ஒரு சதுர அடிக்கு AED 30 (ரூ.720 ஒரு சதுர அடிக்கு) வரை இருக்கும், இது சொத்துக்கு ஏற்ப மாறுபடும். நாணய வெளிப்பாடு: திர்ஹாம் அமெரிக்க டாலருடன் இணைக்கப்பட்டிருப்பதால், ரூபாயின் பலவீனம் வாங்குதல் செலவு மற்றும் கடன் திருப்பிச் செலுத்துதல் இரண்டையும் அதிகரிக்கிறது.

கவனமாக இருப்பது அவநம்பிக்கை அல்ல; அது ஒரு அளவீடு. துபாய் சொத்து ஒரு உறுதியான தங்கச் சுரங்கம் என்று கருதாமல், யதார்த்தமான திட்டமிடல் மற்றும் பல்வகைப்படுத்தலில் முக்கியத்துவம் உள்ளது.

துபாய் ஒரு முதலீட்டு காந்தமாக வளர்ந்தது இந்தியாவின் பொருளாதார முதிர்ச்சியையும், வளைகுடா பகுதியின் வாய்ப்புகளையும் காட்டுகிறது. இந்திய நிபுணர்கள் அதிகமாக சம்பாதித்து, சேமித்து, உலக அளவில் சிந்திக்கும்போது, எல்லை தாண்டிய சொத்து உருவாக்கம் ஒரு இயற்கையான பரிணாம வளர்ச்சியாகும்.

ஆனால் இந்த ஓட்டம் ஒருவழிப்பாதையாக இல்லை. இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் துறையும் முறையானதாக மாறி வருகிறது. அதன் REIT சூழல், புவியியல் ஆபத்து இல்லாமல் நிறுவன தர முதலீட்டை வழங்குகிறது. காலப்போக்கில், இரு சந்தைகளும் சமநிலையைக் காணலாம். துபாய் வரி இல்லாத ஒரு துணை சந்தையாகவும், இந்தியா ஒரு வலுவான தாயகமாகவும் செயல்படலாம்.

இப்போதைக்கு, உலகளாவிய சொத்து உரிமையின் ஜனநாயகமயமாக்கல் நடைபெற்று வருகிறது என்பது தெளிவாகிறது. துபாய் எண்ணெய் மற்றும் லட்சியத்தால் கட்டப்பட்டது என்றாலும், அதன் அடுத்த அத்தியாயம் அமைதியாகவும், நிலையாகவும், இந்தியாவின் நடுத்தர வர்க்கத்தால், ஒரு திட்டமிட்ட முதலீட்டின் மூலம் எழுதப்படுகிறது.