ரியல் எஸ்டேட்: தொடர்ந்து அதிகரிக்கும் அப்பார்ட்மென்ட் விலை.. 3 முக்கிய காரணம்..!

சொந்து வீடு என்பது பல கோடி மக்களின் கனவு, ஆனால் இன்றைய ரியல் எஸ்டேட் விலையில் இந்த கனவு வெறும் கனவாகவே மாறிவிடும் நிலைமை உருவாகியுள்ளது. குறிப்பாக வேலைவாய்ப்புக்காக மெட்ரோ நகரங்களுக்கு வரும் மக்களுக்குச் சொந்த வீடு வாங்க வேண்டும் என்பது எட்டாக்கனியாக மாறிவிட்டது.

சமீபத்தில் மும்பையின் வொர்லி பகுதியில் கடல்-ஐ ஒட்டிய பிரம்மாண்டமாகக் கட்டப்பட்ட நாமன் சனா என்ற 40 மாடி ஆடம்பர அப்பார்ட்மென்ட் கட்டிடத்தில், 32 முதல் 35-வது மாடிகளில் அமைந்த இரண்டு டூப்ளக்ஸ் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை, யு.எஸ்.வி என்ற மருந்து நிறுவனத்தின் தலைவர் லீனா காந்தி திவாரி சுமார் ரூ.639 கோடிக்கு வாங்கியுள்ளார்.

இந்த ரியல் எஸ்டேட் ஒப்பந்தம் தான் இந்தியாவின் மிக விலையுயர்ந்த ஒப்பந்தமாகப் பார்க்கப்படுகிறது. முத்திரைத் தாள் கட்டணம் மற்றும் ஜிஎஸ்டி என 63.9 கோடி ரூபாய் சேர்த்து மொத்த மதிப்பு ரூ.703 கோடியாக இந்த வீட்டில் விலை உயர்கிறது. இந்த இரண்டு வீடுகள் 22,572 சதுர அடி பரப்பளவைக் கொண்டவை என்பதால் ஒரு சதுர அடி ரூ.2.83 லட்சம் என்ற விலையில் லீனா காந்தி திவாரி வாங்கியுள்ளது.

இந்த 2.83 லட்சம் ரூபாய் என்பது பல கோடி இந்திய மக்களின் ஒரு வருட சம்பளம் என்றால் மிகையில்லை. இது ஆடம்பர குடியிருப்பு என்பதால் விலை அதிகம் என கூறினாலும், மும்பை, டெல்லி, சென்னை, பெங்களூர், ஹைதராபாத் என நாட்டின் முக்கிய நகரங்கள் அனைத்திலும் பட்ஜெட் விலையில் வீடுகள் விற்பனை செய்வது பெரிய அளவில் குறைந்துள்ளது. எங்கு திரும்பினாலும் ஆடம்பர குடியிருப்புகள் தான், இதனால் சிறிய வீடுகளின் விலையும் உயர்ந்துள்ளது.

இப்படியிருக்கையில் இந்தியாவில் ஏன் வீடுகளின் விலை தொடர்ந்து உயர்ந்து வருகிறது? என்ற கேள்வி தான் தற்போது பெரும்பாலான மக்களிடம் உள்ளது. இதை தீவிரமாக ஆய்வு செய்து பார்க்கும் போது சில முக்கியமான விஷயங்களை நாம் அறிந்துக்கொள்ள வேண்டிய கட்டாயம் உள்ளது.

விலை-வருமான விகிதம் (Price to Income Ratio - P2I) குறித்து எத்தனை பேருக்கு தெரியும். இது ஒரு வீட்டை வாங்குவதற்கு எத்தனை ஆண்டு வருமானம் தேவை என்பதைக் காட்டும் ஒரு முக்கியமான அளவுக்கோள். இந்திய நகரங்களில் இந்த விகிதம் சராசரியாக 11 ஆக உள்ளது.

அதாவது ஒரு வீட்டை வாங்க உங்கள் முழு வருமானத்தை 11 ஆண்டுகள் சேமிக்க வேண்டும். உங்கள் வருமானத்தில் 50% செலவுகளுக்கு சென்றால், ஒரு வீட்டை வாங்க 20 ஆண்டுகளுக்கு மேல் சேமிக்க வேண்டியிருக்கும். இது நியூயார்க் போன்ற உலகின் மிக விலையுயர்ந்த சந்தைகளுக்கு நிகராக உள்ளது. இது தான் தற்போது இந்திய மக்கள் எதிர்கொள்ளும் முக்கியமான பிரச்சனை.

வீடுகளின் விலை உயர்வுக்கு மூன்று முக்கிய காரணங்கள் உள்ளது:
முதலாவதாக, இந்தியாவில் மாடி இட விகிதம் (Floor Space Index - FSI) மிகவும் குறைவாக உள்ளது, இந்தியாவின் பெரும்பாலான பெருநகரங்களில் இது 1.3 முதல் 3.5 வரை உள்ளது. இதனால் கட்டிடங்களின் உயரம் குறைவாகவே இருக்கிறது, மக்கள் தொகைக்கு ஏற்ப அதிக நிலம் தேவைப்படுகிறது. அமெரிக்காவில் FSI சராசரியாக 15, சிங்கப்பூரில் 25 ஆக உள்ளது.

இரண்டாவதாக, தனியார் புரமோட்டர்கள் செயற்கையாக பற்றாக்குறையை உருவாக்குகின்றனர். 100 யூனிட் கட்டிடத்தில் 5 யூனிட்களை மட்டுமே விற்பனைக்கு விடுவார்கள், பின்னர் அடுத்த 5 யூனிட்களை 10% விலை உயர்த்தி விற்பார்கள். இதன் மூலம் சந்தையில் டிமாண்ட் அதிகரித்து தொடர்ந்து அதிக விலைக்கு விற்கும் பழக்கம் உருவாகியுள்ளது. இந்த விலை உயர்வு அந்த தெருக்களில் கட்டப்படும் வீடு, அந்த பகுதியில் கட்டப்படும் வீடுகள், இந்த நகரில் கட்டப்படும் வீடுகள் வரையில் விலை உயர்கிறது.

மூன்றாவதாக, பல பெரும் புள்ளிகள் கருப்பு பணத்தை ரியல் எஸ்டேட்டில் அதிகளவில் முதலீடு செய்கின்றனர். இதனால் விலை உயர்வு வேகமாக நடக்கிறது, இதேபோல் இடங்களின் உரிமையும் பெரும் பணம் பலம் கொண்டவர்கள் கைக்கு செல்கிறது.

வீடு வாங்குவது எப்படி?

இந்த இக்கட்டான சூழ்நிலையில் சாமானியர்கள் வீடு வாங்குவதற்கு சிறந்த வழி என்ன? முதலில், வீட்டு விலையில் 50% முன்பணமாக செலுத்த முடியும் என்பதை உறுதி செய்யுங்கள், மீதியை கடன் மூலம் பெறலாம். இந்த 50 சதவீத தொகையை முதலீட்டு வாயிலாக வேகமாக சேமிக்கலாம்.

அடுத்தாக உங்கள் மாத வருமானத்தில் 35% மட்டுமே வீட்டுக்கான மாத தவணைக்கு (EMI) செல்ல வேண்டும். இதை செய்ய முடியவில்லை என்றால், உங்கள் வருமானத்தை உயர்த்த முயற்சி செய்யுங்கள், அல்லது வருமானம் அதிகரிக்கும் வரையில் வாடகை வீட்டில் வசிக்கலாம்.

இல்லையெனிஸ் பெருநகரங்களில் வீடுகளை வாங்குவதை விட இரண்டாம் நிலை நகரங்களில் வீடு வாங்குவது சிறந்ததாக முடிவாக இருக்கலாம். இன்று பெரும்பாலான 2ஆம் நிலை நகரங்கள் வேகமாக வளர்ச்சி அடைந்து வருவதால் பெரு நகரங்களில் கிடைக்கும் அனைத்து வசதிகளும் கிடைக்கும்.