ரிசர்வ் வங்கியின் வட்டி குறைப்பு அதிரடி.. ரூ.1 கோடி வீட்டுக் கடன் EMI ரூ.68,000 ஆக குறைய வாய்ப்பு!

இந்தியாவின் வீட்டு சந்தையின் போக்கை மாற்றியமைக்கும் ஒரு முக்கிய நடவடிக்கையாக, இந்திய ரிசர்வ் வங்கி தனது ஜூன் 2025 நாணயக் கொள்கைக் கூட்டத்தில் ரெப்போ விகிதத்தை 50 அடிப்படைப் புள்ளிகள் குறைத்து, அதை 5.5% ஆக நிர்ணயித்துள்ளது. இது கடந்த மூன்று ஆண்டுகளில் இல்லாத அளவு குறைவான விகிதமாகும். பணவீக்கத்தைக் கட்டுப்படுத்துவதற்கும், பல்வேறு துறைகளில் தேவையைத் தூண்டுவதற்கும் ஒரு பதிலடியாக, மத்திய வங்கியின் இந்த முடிவு மிகவும் சாதகமான நிதி நிலைப்பாட்டை நோக்கிய தெளிவான மாற்றத்தைக் குறிக்கிறது.

வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர்களுக்கு ஜாக்பாட்: இந்த வட்டி விகிதக் குறைப்பின் மிகப்பெரிய பயனாளிகளில், ஏற்கனவே வீட்டுக் கடன் பெற்றுள்ளவர்கள் மற்றும் புதிதாக வீட்டுக் கடன் வாங்கத் திட்டமிடுபவர்கள் ஆகியோர் அடங்குவர். கடன் வாங்குவதற்கான செலவு குறைய உள்ளது. இது மாதாந்திர சம தவணைகளைக் EMI) குறைக்கும் அல்லது கடன் திருப்பிச் செலுத்தும் காலத்தைக் குறைக்கும். இந்தியாவில் வீட்டுகளை வாங்கும் திறன் நீண்ட காலமாக ஒரு சவாலாக இருக்கும் நிலையில் குறிப்பாக மலிவு மற்றும் நடுத்தர வருமானப் பிரிவினருக்கு - இந்த விகிதக் குறைப்பு ஒரு திருப்புமுனையாக அமையலாம்.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தைக்குப் புதிய உத்வேகம்: நீண்ட காலமாக எச்சரிக்கையான கடன் வழங்குதல், ஏற்ற இறக்கமான வட்டி விகிதங்கள் மற்றும் அதிக கட்டுமானச் செலவுகள் ஆகியவற்றிற்குப் பிறகு, ரிசர்வ் வங்கியின் இந்த நடவடிக்கை இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் புதிய நம்பிக்கை அலையை ஏற்படுத்தும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது.

சந்தை வல்லுநர்களின் கூற்றுப்படி, ரெப்போ விகிதத்தில் குறைப்பு ரொக்க இருப்பு விகிதத்தில் (CRR - Cash Reserve Ratio) 100 அடிப்படைப் புள்ளிகள் குறைப்புடன் இணைந்து வங்கி அமைப்பில் அதிக பணப்புழக்கத்திற்கு வழிவகுக்கும். இதன் விளைவாக, வங்கிகள் மிகவும் தீவிரமாக கடன் வழங்கும் திறனைப் பெற்று, குறைந்த வட்டி விகிதங்களை வழங்கவும், கடன் வழங்குபவர்களிடையே போட்டியை அதிகரிக்கவும் உதவும்.

தற்போது ரெப்போ விகிதம் 5.5% ஆக இருப்பதால், வீட்டுக் கடன் வட்டி விகிதங்கள் கணிசமாகக் குறையும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. அதிக கடன் மதிப்பெண் பெற்றவர்களுக்கு, புதிய விகிதங்கள் 7.5% ஆக இருக்கலாம். இது முந்தைய விகிதங்களான 8.25% அல்லது அதற்கும் அதிகமாக இருந்த நிலையை விடக் குறைவாகும்.

அதாவது ரூ.1 கோடி வீட்டுக் கடனுக்கு, மாதாந்திர EMIகள் ரூ.68,000 முதல் ரூ.70,000 வரை குறையக்கூடும். இது கடன் காலம் மற்றும் கட்டமைப்பைப் பொறுத்து மாறுபடும் என்று நிபுணர்கள் தெரிவிக்கின்றனர்.

துறை வல்லுநர்களின் பார்வை: கிரஹாம் ரியாலிட்டியின் (Graham Realty) தலைமை நிர்வாக அதிகாரி அங்கித் ஷா கூறுகையில், இதை ஒரு மாற்றத்திற்கான நடவடிக்கை என்று அழைக்கிறார்: 5.5% ஆகக் குறைப்பு மிகவும் அவசியமான மற்றும் வரவேற்கத்தக்க நடவடிக்கையாகும். பல வருட நிலையற்ற தன்மைக்குப் பிறகு, நாங்கள் மிகவும் நிலையான கட்டத்திற்குள் நுழைகிறோம் என்று தெரிவித்துள்ளார்.

வீடு வாங்க விரும்புவோருக்கு, குறிப்பாக முதல் முறையாக வீடு வாங்குபவர்களுக்கு, இது ஒரு தங்க சாளரம். முன்பு 8.25% இல் தொடங்கிய வட்டி விகிதங்கள், இப்போது தோராயமாக 7.5% இல் தொடங்கலாம், குறிப்பாக வலுவான கடன் மதிப்பெண்களைக் கொண்ட கடன் வாங்குபவர்களுக்கு என்று கூறினார்.

இந்த மாற்றம் மாதாந்திர EMI-களில் குறிப்பிடத்தக்க குறைப்பைக் குறிக்கிறது. உதாரணமாக, ரூ.1 கோடி வீட்டுக் கடனில், EMI-கள் இப்போது ரூ.68,000 முதல் ரூ.70,000 வரம்பில் குறையக்கூடும், இதனால் வீட்டு உரிமையாளர்கள் வீடுகளை வாங்குபவர்களாக திகழ்கின்றனர் என்று ஷா மேலும் கூறினார்.

இரட்டை நன்மைகள்: குறைந்த EMI-கள் மற்றும் போதுமான பணப்புழக்கம்: மலிவான EMI-களுக்கு அப்பால், ரிசர்வ் வங்கியின் ஒரே நேரத்தில் 100 bps CRR குறைப்பு வங்கி அமைப்பில் ரூ.2.5 லட்சம் கோடியை செலுத்தும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இது வங்கிகளுக்கு கடன் வழங்க அதிக மூலதனத்தை வழங்குகிறது, கடன் வழங்கும் செயல்முறைகளை எளிதாக்குகிறது. மேலும், குறைந்த விகிதங்களை வழங்க கடன் வழங்குபவர்களிடையே போட்டியை அதிகரிக்கிறது.

ஏஸ் கன்சல்டிங்கின் (Ace Consulting) நிறுவனர்களான மனு திவான் மற்றும் ரௌனக் அரோரா (Raunak Arora) கூறுகையில், குறைந்த வட்டி விகிதங்கள் என்பது வீட்டுக் கடன் EMI-களைக் குறைப்பதாகும். இது வாங்குபவர்களுக்கு மலிவுத்தன்மையை நேரடியாக மேம்படுத்துவதோடு முதன்மை மற்றும் மறுவிற்பனை பிரிவுகளில் தேவையைத் தூண்டுகிறது. பிரீமியம் மற்றும் சொகுசு வீடுகள் புதுப்பிக்கப்பட்ட ஆர்வத்தைக் காணும் இந்த நடவடிக்கை சரியான நேரத்தில் வருகிறது. வரும் காலாண்டுகளில் குடியிருப்பு விற்பனையில் வலுவான வேகத்தை எதிர்பார்க்கலாம் என்று அவர் கூறினார்.

மலிவு விலை வீட்டுவசதிக்கு ஊக்கம்: கோவிட்-19-க்குப் பிந்தைய காலத்தில் பிரீமியம் மற்றும் சொகுசு வீடுகள் வலுவாக மீண்டு வந்தாலும், மலிவு விலை வீடுகள் பின்தங்கியிருந்தன. ANAROCK சொத்து ஆலோசகர்களின் (ANAROCK Property Consultants) கூற்றுப்படி, மொத்த விற்பனையில் மலிவு விலை பிரிவின் பங்கு 2019 இல் 38% இலிருந்து 2024 இல் வெறும் 18% ஆகக் குறைந்தது. இதேபோல், இந்தப் பிரிவில் புதிய வெளியீடுகளும் சரிந்தன, இது நாட்டின் மிகவும் குறைவான சேவை சந்தைகளில் ஒன்றாக மாறியது.

ANAROCK குழுமத்தின் தலைவர் அனுஜ் பூரி (Anuj Puri), தற்போதைய நடவடிக்கையை ஒரு சாத்தியமான மறுமலர்ச்சி புள்ளியாகக் கருதுகிறார். இந்த ஆண்டு தொடர்ந்து மூன்றாவது முறையாக உச்ச வங்கி ரெப்போ விகிதங்களைக் குறைத்துள்ளது. இந்த நடவடிக்கையின் பலன்களை வங்கிகள் தடையின்றி கடன் வாங்குபவர்களுக்கு வழங்கும் என்று உண்மையிலேயே நம்புகிறோம் என்று அவர் கூறினார்.

இது கடன் வாங்கும் செலவை திறம்படக் குறைக்கிறது. வீட்டுக் கடன் EMI-களை எளிதாக்குகிறது, இதன் மூலம் வாங்குபவர்களுக்கு நேரடியாக மலிவு விலையை மேம்படுத்துகிறது. இருப்பினும், உலகளாவிய வர்த்தக பதட்டங்கள் மற்றும் அதிகரித்து வரும் கட்டுமானச் செலவுகள் காரணமாக ஏற்படும் எதிர்காற்றுகள் குறித்தும் அவர் எச்சரிக்கிறார் என்று பூரி கூறியுள்ளார்.

கீழ் பிரிவுகளிலும் உத்வேகம்: அதிகரித்து வரும் அதிக விலை கொண்ட வீட்டுவசதி சந்தைக்கு மிகவும் தேவையான திருத்தமாகவும் ரிசர்வ் வங்கியின் முடிவு பார்க்கப்படுகிறது. நைட் ஃபிராங்க் இந்தியாவின் (Knight Frank India) தலைவரும் நிர்வாக இயக்குநருமான ஷிஷிர் பைஜால் (Shishir Baijal), கடந்த சில ஆண்டுகளில், வலுவான வீட்டுச் சந்தை உந்துதல் பிரீமியம் பிரிவில் அதிகளவில் குவிந்துள்ளது, இருப்பினும் கீழ் பிரிவுகள் பலவீனமடைவதற்கான அறிகுறிகள் இருந்தன என்று கூறியுள்ளார்.

கொள்கை வட்டி விகிதத்தில் இந்த ஒட்டுமொத்த 100 அடிப்படைப் புள்ளி குறைப்பு மூலம், குறைந்த பிரிவுகளை மீண்டும் எழுப்புவோம் என்று நாங்கள் எதிர்பார்க்கிறோம், ஏனெனில் மலிவு விலையில் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு அர்த்தமுள்ள முன்னேற்றம் ஏற்படும் என்று அவர் கூறினார். வங்கிகளிடமிருந்து வட்டி விகிதக் குறைப்பு நுகர்வோருக்கு அதிக அளவில் பரவுவதன் முக்கியத்துவத்தையும், வேகம் நீடிப்பதை உறுதிசெய்ய டெவலப்பர்களிடமிருந்து ஒரு குறிப்பிட்ட விநியோகப் பக்க பதிலையும் பைஜால் வலியுறுத்துகிறார்.

இரண்டாம் நிலை & மூன்றாம் நிலை நகரங்களில் உத்வேகம்: இந்த வட்டி விகிதக் குறைப்பின் மிக முக்கியமான பயனாளிகள், மலிவு விலை, வேலைவாய்ப்பு உருவாக்கம் மற்றும் உள்கட்டமைப்பு வளர்ச்சி ஆகியவை ஒன்றோடொன்று இணைக்கப்பட்ட அடுக்கு 2 (Tier 2) மற்றும் அடுக்கு 3 (Tier 3) நகரங்களாக இருக்கலாம். 7.75% க்கும் குறைவான வட்டி விகிதத்தில் வீட்டுக் கடன், வீடு வாங்குபவர்களுக்கு, குறிப்பாக நடுத்தர வருமானம் மற்றும் மலிவு விலை வீட்டுவசதித் துறைகளில், வழங்கப்படும் விகிதத்திற்கு அதிக உணர்திறன் கொண்டவர்களுக்கு, மலிவு விலையை எட்டும் என்று யுகென் இன்ஃப்ராவின் (Yugen Infra) இயக்குனர் அமித் மம்கெய்ன் (Amit Mamgain) குறிப்பிடுகிறார்.

இந்த முடிவு அரசாங்கத்தின் அனைவருக்கும் வீட்டுவசதி (Housing for All) திட்டத்தை மேலும் ஊக்குவிக்கும் என்றும், கடன் செலவுகளால் தேவை முதன்மையாக தீர்மானிக்கப்படும் அடுக்கு 2 மற்றும் அடுக்கு 3 நகரங்களில் வேகத்தை அதிகரிக்கும் என்றும் அவர் நம்புகிறார்.

கொள்கை சார்ந்த வீட்டுவசதி மறுமலர்ச்சியா?: ரிசர்வ் வங்கியின் 50 அடிப்படைப் புள்ளிகள் ரெப்போ விகிதக் குறைப்பு, தேவையை புதுப்பிக்கவும், கடன் வாங்குபவர்களின் அழுத்தத்தைக் குறைக்கவும், வீட்டுவசதி விநியோகத்தை மீண்டும் உயிர்ப்பிக்கவும் ஆற்றலைக் கொண்டுள்ளது. குறிப்பாக நீண்ட காலமாகக் காத்திருக்கும் மலிவு மற்றும் நடுத்தர வருமானப் பிரிவுகளில் குடியிருப்பு ரியல் எஸ்டேட் விற்பனை 2025 நிதியாண்டில் 1 பில்லியன் சதுர அடி விற்பனையுடன் முடிவடைந்தது, இது 3% ஆண்டுக்கு ஆண்டு சரிவு, இது பெரும்பாலும் ஹைதராபாத்தால் பாதிக்கப்பட்டது, இது 33% ஆண்டுக்கு ஆண்டு சரிவைக் கண்டது என்று கோடக் நிறுவன பங்குகள் ஜூன் 2025 குறிப்பில் தெரிவித்தன.

பெரும்பாலான டெவலப்பர்கள் இரட்டை இலக்க விற்பனைக்கு முந்தைய வளர்ச்சிக்கு வழிகாட்டியுள்ளனர், இது தொழில்துறை வளர்ச்சி மற்றும் சந்தைப் பங்கு ஆதாயங்களால் உதவியது. வங்கிகள் சலுகைகளை விரைவாக வழங்க நடவடிக்கை எடுத்து, டெவலப்பர்கள் வாங்குபவர்களுக்கு ஏற்ற சலுகைகளை வழங்கினால், இந்தியாவின் வீட்டுவசதித் துறை ஒட்டுமொத்த அளவில் மறுமலர்ச்சியின் உச்சியில் இருக்கக்கூடும்.உலகளாவிய பொருளாதார நிச்சயமற்ற தன்மை மற்றும் அதிகரித்து வரும் உள்ளீட்டு செலவுகள் போன்ற சவால்கள் நீடித்தாலும், மத்திய வங்கியின் சமீபத்திய முடிவு ஒரு தெளிவான செய்தியை அனுப்புகிறது: வீட்டு உரிமையாளர்களை மேலும் அணுகக்கூடியதாகவும், உள்ளடக்கியதாகவும், மலிவு விலையிலும் மாற்றுவதற்கான நேரம் இது.