வீட்டு கடனில் ரூ.7 லட்சம் வரை சேமிக்க எது சிறந்தது? EMI குறைப்பதா? தவணைக் காலம் குறைப்பதா?

இந்திய ரிசர்வ் வங்கி (RBI) ஏப்ரல் மாத நாணயக் கொள்கை அறிவிப்பில், ரெப்போ விகிதத்தை மொத்தமாக 50 அடிப்படை புள்ளிகள் (50 Basis Points - BPS) குறைத்துள்ளது. இது கடந்த சில மாதங்களில் வட்டிவிகிதத்தில் ஏற்பட்ட முதல் முக்கியமான மாற்றமாகும். இந்த மாற்றம், குறிப்பாக வீட்டுக் கடன் (Home Loan) எடுத்திருக்கும் மக்களுக்கு மிகுந்த நிவாரணம் அளிக்கும் வகையில் இருக்கிறது.

இந்த விகிதக் குறைப்பு, நிதி சந்தைகளில் நிலவும் நிச்சயமற்ற சூழ்நிலையில் நுகர்வோருக்கு மன நிம்மதியைக் கொடுக்கக்கூடிய ஒன்று. ஆனால் இதனால் பாதிக்கப்பட்டவர்களுக்குள் ஒரு முக்கியமான கேள்வி எழுகிறது. இப்போதைய வட்டி விகிதக் குறைப்பு காரணமாக, நான் EMI-யைக் குறைக்கலாமா? அல்லது என் தவணைக்காலத்தைக் குறைக்கலாமா? என்ற கேள்வி எழுந்துள்ளது.

ரெப்போ விகிதம் குறைந்தால் என்ன ஆகும்?: ரெப்போ விகிதம் என்பது வங்கிகள் ரிசர்வ் வங்கியில் கடன் எடுக்கும் போது அவர்கள் செலுத்தும் வட்டிவிகிதம். இதை RBI குறைத்துவிட்டால், வங்கிகளும் தங்களது வாடிக்கையாளர்களுக்கு கொடுக்கும் வட்டிவிகிதத்தை குறைக்க வைக்கும். இதன் நேரடி நன்மை, floating-rate அடிப்படையில் வீட்டுக் கடன் வாங்கியவர்களுக்கு ஏற்படுகிறது.

வாடிக்கையாளர்கள் முன்னிலையில் உள்ள இரண்டு விருப்பங்கள், EMI (மாத தவணை தொகை) குறைத்துக் கொள்வது. EMI அதே அளவில் வைத்துக்கொண்டு தவணைக்காலத்தை குறைத்துக் கொள்வது. இரண்டுக்கும் தனித்தனி நன்மைகள் உள்ளன. ஆனால் நிதி நிபுணர்கள் தெரிவிப்பதாவது, இரண்டிற்கும் இடையே குறைந்த தவணைக்காலம் என்பது நீண்டகால சேமிப்பில் அதிக லாபத்தை தரும் என்கிறார்கள்.

இந்திய ரிசர்வ் வங்கி ரெப்போ விகிதத்தை 50 அடிப்படை புள்ளிகளால் (BPS) குறைத்தது வீட்டு கடனாளர்களுக்கு மிகுந்த நிவாரணமாக அமைந்துள்ளது. வட்டி விகிதம் குறைவதால், பலர் தங்களின் மாத தவணையை (EMI) குறைக்கலாமா அல்லது கடன் தவணைக்காலத்தைக் குறைக்கலாமா என குழப்பத்தில் உள்ளனர். இந்த முடிவை எடுக்கும் முன், ஒவ்வொரு விருப்பமும் வழங்கும் நன்மைகள் மற்றும் நீண்ட காலச் சேமிப்புகளை ஆராய்ந்து பார்க்க வேண்டும்.

இதற்கான ஒரு விவரமான ஒப்பீட்டைப் பார்க்கலாம்: முதல் விருப்பம் (அசல் விகிதம்): ரூ.40 லட்சம் கடன் தொகைக்கு 8.5% வட்டி விகிதத்தில் 20 வருடங்கள் (240 மாதங்கள்) தவணைக்காலம் உள்ளது. இதன் மாத தவணை ரூ.34,713 ஆகும். மொத்தமாக செலுத்த வேண்டிய வட்டி ரூ.43.31 லட்சம்.

இரண்டாவது விருப்பம் (விகிதக் குறைப்பு, குறைந்த EMI): வட்டி விகிதம் 8% ஆகக் குறையப்பட்டதால், அதே தவணைக்காலத்தில் மாத தவணை ரூ.33,458 ஆக குறைகிறது. இதில் மொத்த வட்டி செலவு ரூ.40.29 லட்சமாகும். இதில் வட்டி ரூ.3.01 லட்சம் குறைவு.

மூன்றாவது விருப்பம்: (விகிதக் குறைப்பு, அதே EMI, குறைந்த தவணைக்காலம்): வட்டி விகிதம் குறைந்தாலும், மாத தவணையை மாற்றாமல் ரூ.34,713 ஆக வைத்திருப்பதால், தவணைக்காலம் 220 மாதங்களுக்கு (18.3 வருடங்கள்) குறைகிறது. இதனால் மொத்த வட்டி செலவு ரூ.36.37 லட்சமாகவே உள்ளது. இதில் ரூ.6.93 லட்சம் வரை சேமிப்பு கிடைக்கிறது.

இந்த மூன்று விருப்பங்களில், விருப்பம் C அதிக நீண்டகால நன்மையை அளிக்கிறது. அதாவது, மாத தவணையை மாற்றாமல் வைத்திருப்பதும், விகிதக் குறைப்பின் பயனை தவணைக்காலம் குறைப்பதற்காக பயன்படுத்துவதும் அதிக வட்டிச் சேமிப்பை உருவாக்குகிறது. EMI குறையவில்லை என்பதால் மாதாந்திர செலவில் மாற்றமில்லை, ஆனால் கடனை விரைவில் முடிக்க முடியும்.

எனவே, நிதி நிலைத்தன்மை உள்ளவர்கள் மற்றும் அதிக வருமானம் உள்ளவர்கள் விருப்பம் C-ஐ தேர்வுசெய்வது நன்மை தரும். ஆனால், மாதச் செலவுகளை சுமூகமாகக் கொண்டுச் செல்ல விரும்பும், அல்லது வருமானத்தில் விலை உயர்வால் கடுமையான பாதிப்பை எதிர்பார்க்கும் நபர்கள் விருப்பம் B-ஐ தேர்ந்தெடுக்கலாம்.

அதாவது, முடிவை எடுப்பது ஒவ்வொரு நபரின் நிதி நிலைமை, எதிர்கால இலக்குகள் மற்றும் வசதிகளைக் கொண்டே அமைய வேண்டும். மேலும், சில வங்கிகள் EMI மற்றும் தவணைக்காலத்தில் ஒரு சமமுள்ள மாற்றத்தையும் அனுமதிக்கின்றன, இது மிகவும் சீரான வழியாக இருக்கலாம்.

எனவே, ரெப்போ விகிதக் குறைப்பு ஒரு வாய்ப்பாக இருப்பதை உணர்ந்து, உங்கள் நிதி நிலைமையை மதிப்பீடு செய்து, வங்கியுடன் பேசிக் கொண்டு, சிறந்த திட்டமிடலை மேற்கொள்வது தான் நல்லது.

எதை தேர்வு செய்வது?: Bankbazaar.com தலைமை நிர்வாக அதிகாரி ஆதில் ஷெட்டி கூறுவது போல, "மாத தவணையை குறைப்பது தற்காலிக நிவாரணத்தை கொடுக்கலாம். ஆனால் தவணைக்காலத்தை குறைப்பது நீண்டகால வட்டி செலவைக் குறைக்கும்." இதன் அடிப்படையில், EMI-யை மாற்றாமல் வைத்துக்கொண்டு தவணைக்காலத்தை குறைக்கும் விருப்பம் C-யை தேர்வு செய்தால், நீங்கள் கூடுதலாக ரூ.3.92 லட்சம் வரை சேமிக்கலாம்.

EMI குறைப்பு யாருக்கு?: இ.எம்.ஐ.-யை குறைக்க விரும்புவோர் யார் என்றால், மாதாந்திர வருமானத்தில் கட்டுப்பாடுகள் உள்ளவர்கள், புதிய பொருட்கள் வாங்க திட்டமிடுவோர், பிற கடன்களை ஏற்க வேண்டிய நிலைமையில் இருப்பவர்கள் ஆகும். ஓய்வு பெற்ற கர்னல் சஞ்சீவ் கோவிலா கூறியதாவது, "தங்கள் மாத செலவுகளை கட்டுப்படுத்த வேண்டும் என்று நினைப்பவர்கள், குறைந்த EMI-யை தேர்வு செய்யலாம். இது குறைந்த நிதிச்சுமையுடன் வாழ்க்கையை நடத்த உதவுகிறது." என்கிறார்.

தவணைக்காலம் குறைத்தல் யாருக்குப் பொருத்தம்?: நிலையான வருமானம் கொண்டவர்கள், அதிக வட்டியைக் குறைத்து சேமிக்க விரும்புவோர், விரைவில் கடன்களை முடித்துவிட்டு சொந்தமாக இருப்பது போன்ற இலக்குகள் கொண்டவர்கள் ஆகியோருக்கு பொருந்தும். Urban Money நிறுவனர் அமித் பிரகாஷ் சிங் கூறியதாவது, "கால அளவைக் குறைப்பதன் மூலம் நீண்ட கால வட்டிச் சுமையைக் கணிசமாகக் குறைக்கலாம்.

கடன் வழங்குநர்களின் அணுகுமுறை: இந்த வட்டி விகித மாற்றம் வங்கிகளிடமிருந்து வாடிக்கையாளர்களுக்குத் தானாக உடனடியாக வரும் என்பது இல்லை. வாடிக்கையாளர்கள் தங்கள் வங்கி அல்லது நிதி நிறுவனத்துடன் தொடர்புகொண்டு, புதிய குறைந்த விகிதத்தை தங்கள் கடனுக்கு பொருந்துமா என உறுதிபடுத்த வேண்டும். சில வங்கிகள் இதற்காக சேவைக் கட்டணங்கள் வசூலிக்கலாம்.

அடுத்தடுத்து வரும் வாய்ப்புகள்: புதிய வீடு வாங்கும் திட்டம் வைத்திருப்பவர்கள், இப்போது வீட்டுக் கடன் எடுத்தால் குறைந்த வட்டி விகிதத்தில் கடன் கிடைக்கும். ஏற்கனவே வாங்கியவர்கள், தங்கள் கடனை மீண்டும் அமைத்துக்கொள்வது (Restructure) செய்யலாம். குறைந்த EMI + குறைந்த தவணைக்காலம் என்பதையும் சில வங்கிகள் ஒருங்கிணைக்க அனுமதிக்கின்றன.

நிதி நிபுணர்களின் பரிந்துரை: நிதி நிபுணர்களின் பரிந்துரை என்னவென்றால், உங்கள் தற்போதைய நிதி நிலையைப் பொறுத்து விருப்பத்தை தேர்ந்தெடுக்க வேண்டும். உங்கள் வருமானம் அதிகமாக இருந்தால் தவணைக்காலத்தைக் குறைக்கும் தீர்வு அதிக சேமிப்பை வழங்கும். உங்கள் செலவுகள் அதிகமாக இருந்தால் குறைந்த EMI ஒரு நல்ல தீர்வாக அமையும். சில நேரங்களில், இரண்டையும் பகுதியளவு செய்யும் கட்டமைப்பும் சில வங்கிகளில் கிடைக்கிறது.

இது போன்ற ஒரு வாய்ப்பு உங்களது கடன் பயணத்தில் பெரிய மாற்றத்தை கொண்டு வரக் கூடியது. எனவே, சரியான நேரத்தில் சரியான முடிவெடுங்கள்.