ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய லட்சங்கள் வேண்டாம், ஆயிரங்கள் போதும்! REIT தெரியுமா உங்களுக்கு..?!

ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய எல்லோருக்கும் ஆசை இருக்கும். ஆனால் அதற்கு பெரிய மூலதனம் தேவைப்படும் என்பதால் பலரும் ஆசையை நினைப்பதோடு நிறுத்திக் கொள்கிறார்கள். ஆனால் குறைந்த பணத்தில் எந்தவித சிக்கலும் இல்லாமல் ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்ய முடியும். அது ரெய்ட் திட்டத்தின் மூலம் சாத்தியமாகும். ரெய்ட் என்பது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (Real Estate Investment Trusts-REIT) திட்டமாகும். ரெய்ட் என்பவை வருவாய் ஈட்டக்கூடிய வகையிலான ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளை வாங்குவது, உருவாக்குவது, நிர்வகிப்பது மற்றும் அவற்றுக்கான நிதி சேவைகளை வழங்குவது போன்ற நடவடிக்கைகளில் ஈடுபடும் நிறுவனம் போன்றதாகும்.

இவை பலதரப்பட்ட முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து பணத்தை திரட்டி ஷாப்பிங் மால்கள் ஹோட்டல்கள் போன்ற ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களில் முதலீடு செய்கின்றன.எனவே இந்திய முதலீட்டாளர்கள் அலுவலக இடங்கள் மற்றும் ஷாப்பிங் மால்கள் போன்ற உயர்தர வணிக சொத்துக்களில் முதலீடு செய்ய ரெய்ட் ஒரு சிறந்த வழியாகும்.

ஒரு காலத்தில் பெரிய நிறுவனங்கள் மற்றும் அதிக நிகர சொத்து மதிப்புள்ள தனிநபர்கள் மட்டுமே முதலீடு செய்த பிரீமியம் ரியல் எஸ்டேட்டில், சில்லரை முதலீட்டாளர்களும் முதலீடு செய்ய ரெய்ட் வழி ஏற்படுத்தியுள்ளது. இந்த ரெய்ட் நிறுவனங்கள் மூலம் நாம் நேரடியாக ரியல் எஸ்டேட்டில் முதலீடு செய்யாமலேயே ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நாம் முதலீடுகளை மேற்கொள்ள முடியும்.

நாம் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் சொத்தை வாங்குவதற்கு சில லட்சங்கள் அல்லது கோடிகளை முதலீடு செய்ய வேண்டியது இருக்கும். ஆனால் ரெய்ட் திட்டங்களில் சிறிய முதலீட்டில் அதாவது சில ஆயிரங்களில் கூட முதலீடு செய்யலாம். ரெய்ட் திட்டங்கள் மேற்கொள்ளும் முதலீட்டுக்கான பலன் என்பது வாடகை வருமானமாகவோ அல்லது வட்டி வருமானமாகவோ கிடைக்கும்.

இவ்வாறு கிடைக்கும் வருமானத்தை ரெய்ட் நிறுவனங்கள் முதலீட்டாளர்களுக்கு டிவிடெண்டாக பகிர்ந்தளிக்கும். ரெய்ட் திட்டங்களில் நாம் மேற்கொள்ளும் முதலீடு செய்வதன் மூலம் நமக்கு ரியல் எஸ்டேட் சொத்துகளில் எந்த உரிமையும் கிடைக்காது. மாறாக மியூச்சுவல் பண்டுகளில் கிடைக்கும் யூனிட்டுகள் போலவே, இதிலும் உங்களுடைய முதலீட்டுக்கு ஈடான யூனிட்டுகள் கிடைக்கும்.

நம் நாட்டில் பங்குச் சந்தைகளில் பட்டியலிடப்பட்ட நான்கு ரெய்ட் நிறுவனங்கள் உள்ளன.
1.எம்பசி ஆபிஸ் பார்க்ஸ் ரெய்ட் (Embassy Office Parks REIT)
2.மைண்ட் ஸ்பேஸ் பிசினஸ் பார்க்ஸ்( Mindspace Business Parks REIT)
3.நெக்ஸஸ் செலக்ட் டிரஸ்ட் (Nexus Select Trust)
4.புரூக்ஃபீல்ட் இந்தியா ரியல் எஸ்டேட் டிரஸ்ட் (Brookfield India Real Estate Trust)

இந்த நான்கு ரெய்ட் நிறுவனங்களும் மொத்தம் ரூ.1.52 லட்சம் கோடி மதிப்பிலான சொத்துக்களை நிர்வகிக்கின்றன. இடிஎஃப் போலவே ரெய்ட்களும் பங்குச் சந்தைகளும் பட்டியலிடப்பட்டுள்ளதால் ரெய்ட் திட்டங்களில் முதலீடு செய்வது மிகவும் எளிதானது. நீங்கள் இனிதான் முதல் முறையாக ரெய்ட் திட்டங்களில் முதலீடு செய்ய உள்ளீர்கள் என்றால், கீழே உள்ள 4 ஸ்டெப்களை செய்தாலே போதும் எளிதில் ரெய்ட் திட்டங்களில் முதலீடு செய்யலாம்.

ஸ்டெப் 1: டிமேட் மற்றும் வர்த்தக கணக்கு தொடக்கம்
ரெய்ட்டுகளில் முதலீடு செய்ய, செபியில் பதிவு செய்யப்பட்ட தரகு நிறுவனத்தில் டிமேட் மற்றும் வர்த்தக கணக்கு தொடங்க வேண்டும். நீங்கள் முதலீடு செய்வதற்கு புதியவராக இருந்தால், உங்கள் அடையாளம், முகவரி மற்றும் நிதி விவரங்களை சரிபார்ப்பதை உள்ளடக்கிய கேஓய்சி செயல்முறையையும் நீங்கள் முடிக்க வேண்டும். உங்கள் முதலீடுகளுக்கான நிதி பரிமாற்றங்கள் சீராக நடைபெறுவதை உறுதி செய்ய உங்கள் வங்கி கணக்கை இணைக்கவும்.

ஸ்டெப் 2: ரெய்ட்களின் செயல்திறனை ஆய்வு செய்தல்
2019ல் இந்திய ரெய்ட் சந்தை அறிமுகமானது முதல் வேகமாக வளர்ந்துள்ளது. ரெய்ட்கள் இந்த நிதியாண்டின் முதல் 9 மாதங்களில் ரூ.4,259 கோடியை விநியோகித்தன. கடந்த நிதியாண்டின் இதே காலத்துடன் ஒப்பிடுகையில் இது 15 சதவீதம் வளர்ச்சியாகும். 2023-24ம் நிதியாண்டின் முதல் 9 மாதங்களில் ரெய்ட்கள் ரூ.3,706 கோடியை விநியோகம் செய்து இருந்தன. (ஆதாரம்-ஐஆர்ஏ தரவு).

முதலீடு செய்வதற்கு முன் பட்டியலிடப்பட்ட ரெய்ட்களை ஆராயதல்:
1.சொத்து இருப்பிடங்கள், ஆக்கிரமிப்பு விகிதங்கள் மற்றும் குத்தகைதாரர்களின் கடந்த கால செயல்திறன் தரம் மற்றும் ஈவுத்தொகை வரலாறு.
2.மேலாண்மை குழு அனுபவம்
3.நிகர இயக்க வருமானம், விநியோக மகசூல், கடன் நிலைகள் மற்றும் சொத்து மதிப்பீடுகள் போன்ற முக்கிய நிதி அளவீடுகள் போன்றவற்றை ஆய்வு செய்வது அவசியமாகும்.

ஸ்டெப் 3: ரெய்ட் யூனிட்களை வாங்குதல்
நீங்கள் ஒரு ரெய்ட்-ஐ தேர்ந்தெடுத்ததும், சந்தை நேரத்தில் உங்கள் வர்த்தக தளத்தில் நுழைந்து உங்கள் ஆர்டரை வைக்கவும். ஆர்டர்களை சந்தை ஆர்டர், லிமிட் ஆர்டர் என்று இரண்டு விதமாக மேற்கொள்ளலாம். சந்தை ஆர்டர் என்பது அப்போதைய சந்தை விலையில் உடனடியாக வாங்குவதாகும்.

லிமிட் ஆர்டர் என்பது விருப்பமான விலையை ஆர்டர் செய்து அதுவரை காத்திருக்க வேண்டும். உங்கள் வர்த்தகம் வெற்றிகரமாக முடிந்ததும், ரெய்ட் யூனிட்கள் T+2 நாட்களுக்குள் உங்கள் டிமேட் கணக்கில் வரவு வைக்கப்படும். (இங்கு T என்பது வர்த்தக நாள்). நீங்கள் ரெய்ட்களில் குறைந்தபட்ச தொகையுடன் முதலீட்டை தொடங்கலாம், இதனால் அவை சில்லரை முதலீட்டாளர்களால் அணுக கூடியதாக உள்ளது.

ஸ்டெப் 4: முதலீட்டை கண்காணித்தல்
வருவாயை அதிகரிக்க உங்கள் ரெய்ட் முதலீடுகளை தொடர்ந்து கண்காணிக்க வேண்டும். ரெய்ட்கள் ஆறு மாதங்களுக்கு ஒரு முறை தங்களது நிகர விநியோக்கக்கூடிய பணப்புழக்கங்களில் குறைந்தது 90 சதவீதத்தை யூனிட் வைத்திருப்பவர்களுக்கு விநியோக்க வேண்டும் என்பது கட்டாயம். எனவே விநியோக அறிவிப்புகளை கவனியுங்கள்.

ரெய்ட்களில் முதலீடு செய்பவர்கள் கீழ்கண்டவற்றை அறிந்திருப்பது அவசியம்
வணிக ரியல் எஸ்டேட்டை பாதிக்கும் சந்தை போக்குகள்.
உங்கள் ரெய்ட் சொத்துக்களை வைத்திருக்கும் நுண் சந்தைகளில் ஏற்படும் மாற்றங்கள்.
வருவாயை பாதிக்கக்கூடிய புதிய சொத்து கையகப்படுத்துதல் அல்லது மேம்பாடுகள்.
உங்கள் நிதி இலக்குகளுடன் ஒத்துப்போவதை உறுதி செய்ய உங்கள் முதலீடுகளை காலாண்டுக்கு ஒரு முறை மதிப்பாய்வு செய்து தேவைக்கேற்ப மாற்றங்களை செய்யுங்கள்.

ரெய்ட்களில் உள்ள அபாயங்கள்:
ரெய்ட் விலைகளில் ஏற்படும் ஏற்ற இறக்கங்கள், லாபத்தில் சாத்தியமான பாதிப்பை ஏற்படுத்தும்.
பொருளாதார சரிவு வணிக சொத்து தேவையை பாதிக்கும் மற்றும் வட்டி விகிதங்களில் ஏற்படும் மாற்றங்களும் பாதிப்பை ஏற்படுத்தும்.
அலுவலக இட தேவையை பாதிக்கும் வீட்டிலிருந்து வேலை போன்ற துறை சார்ந்த அபாயங்கள்

செபியின் முதலீட்டாளர்களின் பாதுகாப்பை நோக்கமாக கொண்ட கடுமையான விதிமுறைகளின் கீழ் ரெய்ட்கள் செயல்படுகின்றன. ரெய்ட்கள் தங்கள் நிரக விநியோக்கக்கூடிய பணப்புழக்கங்களில் 90 சதவீதத்தை விநியோக்க வேண்டும். ஒவ்வொரு ஆறு மாதங்களுக்கும் தங்கள் சொத்துக்களை சுயாதீனமாக மதிப்பிட வேண்டும். மேலும் வெளிப்படைத்தன்மைக்காக அரையாண்டு மற்றும் வருடாந்திர அறிக்கைகளை ரெய்ட் நிறுவனங்கள் வெளியிட வேண்டும்.

Disclaimer: This article is strictly for informational purposes only. It is not a solicitation to buy, sell in precious metal products, commodities, securities or other financial instruments. Greynium Information Technologies Pvt Ltd, its subsidiaries, associates and the author of this article do not accept culpability for losses and/or damages arising based on information in this article.