சிறந்த வீட்டுக் கடனை பெறுவது எப்படி..? நாம் கவனிக்க வேண்டிய 3 முக்கிய காரணிகள்

பொதுவாக பண்டிகை காலத்தில் வங்கிகள் மற்றும் வங்கி சாரா நிதி நிறுவனங்கள் (என்பிஎஃப்சி க்கள்) குறிப்பிட்டக் கால சலுகையாக தனது வீட்டுக்கடன் வட்டி விகிதங்களை குறைக்கும் மேலும் செயலாக்கக் கட்டணத்தையும் கூட விலக்கு அளிக்க இருக்கிறது. ஒரு வீட்டுக்கடன் பெறுபவர் என்கிற முறையில் குறிப்பாக உங்களுக்கு வங்கியுடன் ஒப்பந்த உடன்படிக்கையை எப்படி நெகிழ்வுத்தன்மை உடையதாகவும் உங்களுக்கு சாதகமாகவும் வைத்திருக்க வேண்டும் என்பதை நீங்கள் அறிந்திருந்தால், பேரத்தில் உங்களுக்கு சில நல்ல ஒப்பந்தங்கள் கிடைக்கப் பெறலாம். நீங்கள் எப்படி இதைச் செய்யலாம் என்பதை அறிய மேற்கொண்டு படியுங்கள்.

ஒரு வீட்டுக்கடன் வாங்குபவர் என்கிற முறையில் ஒரு வங்கியை தேர்ந்தெடுக்கும் போது மூன்று முக்கிய காரணிகளை நீங்கள் மதிப்பிட வேண்டியது அவசியமாகும்.

அவற்றில் ஒன்று, கடன் மீதான வட்டி விகிதம். ஏப்ரல் 1, 2016 முதல் நடைமுறைப்படுத்தப்பட்டு அனைத்து கடன்களின் மீதான வட்டி விகிதம் - நிலையான அல்லது நிலையற்ற வீட்டுக் கடன்கள் உட்பட, வங்கியின் எம்சிஎல்ஆர் உடன் (கடன் வழங்கும் வட்டி விகிதத்தின் அடிப்படையில் நிதிகளின் சராசரி விலை) இணைக்கப்பட்டுள்ளது. ஏற்கனவே அடிப்படை விகிதத்தில் உள்ள மற்றும் புதிய எம்சிஎல்ஆர் அடிப்படையிலான கடன்களுக்கு மாற விரும்பும், புதிய வீட்டுக் கடன் வாடிக்கையாளர்களும் அத்துடன் பழைய கடனாளிகளும் இனிமேல் வங்கிகளின் எம்சிஎல்ஆர் இன் படி வட்டி விகிதத்தைச் செலுத்துவார்கள்.

உதாரணமாக, எஸ்பிஐ இன் அடிப்படை வட்டி விகிதம் தற்சமயம் 9 சதவிகிதமாக இருக்கிறது, அதே சமயம் 1 வருடத்திற்கான எம்சிஎல்ஆர் 8 சதவிகிதமாக இருக்கிறது. உண்மையில் கடன் பெறுபவருக்கு அடிப்படை விகிதத்தில் கடன் பெறும் போது அதன் உண்மையான வட்டி விகிதம் மிக அதிகமாக இருக்கும் என்பதை நினைவில் கொள்ளுங்கள்.

இருப்பினும், ஒரு வீட்டுக்கடன் வாங்குபவர் என்கிற முறையில், எம்சிஎல்ஆர் மட்டுமே முக்கியமான விஷயம் அல்ல. நிதிகளின் மார்க்அப் மற்றும் மீட்மைப்பு காலம் ஆகியனவும் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டிய முக்கிய காரணிகளாகும்.

ஒரு எம்சிஎல்ஆர் கடனில் மார்க்அப்பை புறக்கணிக்காதீர்கள்

வங்கிகள் எம்சிஎல்ஆர் க்கும் குறைவாக கடனளிக்க அனுமதிக்காத அதே நேரத்தில், அதற்கு மேல் ஒரு மார்க்அப் அல்லது பரவலாக்கப்பட்ட அல்லது சராசரி நிதியை சேர்க்கலாம். எனவே, எம்சிஎல்ஆர் மட்டுமே கருத்தில் கொள்ள வேண்டிய ஒரே விஷயம் அல்ல. சரியான கடனளிப்பவரைத் தேர்ந்தெடுக்கும் போது மார்க்அப் உள்ளிட்ட திறன் வாய்ந்த வீட்டுக்கடன் விகிதத்தை கணக்கில் கொள்ளுங்கள்.
இதை மாதிரியாக எடுத்துக் கொள்ளுங்கள்: வங்கி ஏ வும் வங்கி பி வும் ஒரே மாதிரியான எம்சிஎல்ஆர் 8.25 சதவிகிதத்தை கொண்டிருக்கின்றன. ஆனால் அவை கூடுதல் மார்க்அப் விகிதம் முறையே 0.25 சதவிதமும் மற்றும் 0.40 சதவிதமும் கொண்டிருக்கின்றன. எனவே, நடைமுறையிலுள்ள வீட்டு கடன் வீதம் முறையே 8.5 மற்றும் 8.65ட சதவிகிதமாகும்.

மார்க்அப் மற்றும் கடன் சுயவிவரங்கள்

பொதுவாக, வங்கித் துறை முழுவதற்கும் ஒரு குறிப்பிட்ட வங்கிக்கு ஒரே வகையான கடனைப் பெற்ற ஒவ்வொரு கடனாளிக்கும் இந்த மார்க்அப் வீதம் ஒரே மாதிரியாகவே இருக்கும். எனவே, ஒரு வங்கி 0.30 சதவிகிதத்தை மார்க்அப் கட்டணமாக விதிக்கிறது என்று வைத்துக் கொள்வோம். அது அந்த வங்கியின் அனைத்து கடன் வாடிக்கையாளர்களுக்கும் ஒரே மாதிரியாகவே இருக்கும். ஆனால் ஒரு வங்கி போட்டி, அதிகமான சந்தை பங்குகளைப் பெறும் தீவிர நோக்கம் போன்ற காரணிகளின் அடிப்படையில் மார்க்அப் தொகையை எப்போது வேண்டுமானாலும் மாற்றி அமைக்கலாம்.

இருப்பினும், இந்த புதிய மார்க் அப் புதிய கடனாளர்களுக்கு மட்டுமே பொருந்தும். தற்போதுள்ள ஒரு கடனாளருக்கு, வீட்டுக் கடனுக்கு விண்ணப்பித்த நாளில் ஒப்பந்த தாள்களில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ள மார்க்அப் வீதமே கடனின் கால வரையறை முழுவதற்கும் ஒரே மாதிரியாகத் தொடந்து இருக்கும். "கடனாளரின் கடன் விவரக்குறிப்பு ஆபத்தான சரிவை நோக்கி சென்றால் ஒழிய, கடனின் கால வரையறை முழுவதற்கும் உங்களுக்கு விதிக்கப்படும் கட்டண விகிதங்கள் அதிகரிக்கப்படாது" என்று ஹெச்எஸ்பிசி யின் (இந்தியா) அறிக்கை தெரிவிக்கிறது.

வாடிக்கையாளர் கடன் கட்டத் தவறும் போது வங்கிகள் பின்பற்ற வேண்டிய சில வழிகாட்டுதல்களை அமைத்துள்ளது.

இந்திய ரிசர்வ் வங்கி விதிமுறைகளின் படி: "தற்போதைய கடனாளரின் கடன் விவரக்குறிப்பு ஆபத்தான சரிவை நோக்கி சென்றால் ஒழிய, கடனின் கால வரையறை முழுவதற்கும் உங்களுக்கு விதிக்கப்படும் கட்டண விகிதங்கள் அதிகரிக்கப்படாது. அத்தகைய மார்க்அப் தொகை மாற்றம் சம்பந்தமான முடிவுகள் வாடிக்கையாளரின் முழு நீள அபாய கடன் விவரக் குறிப்பின் மதிப்பீட்டு ஆதரவை பொறுத்து கடன் வட்டி விகிதங்களில் மாற்றம் செய்யப்படுகிறது.

எனவே, உங்கள் கடன் விவரக் குறிப்பு சரிந்தால், உங்கள் கடனின் மார்க்அப் விகிதம் உயரும்.

இதில் சுவாரஸ்யம் என்னவென்றால் இந்த மார்க் அப் விகிதங்களை குறைக்க நேர்ந்தால் இந்த விதிமுறைகள் சத்தமில்லாமல் அமைதியாகி விடுகின்றன. ஒருவேளை தற்போதைய வாடிக்கையாளரின் கடன் விவரக் குறிப்பில் முன்னேற்றம் தெரிந்தால், கடன் மீது மார்க்அப் விகித்தை குறைக்க எந்த விதமான வழிகாட்டுதல்களும் அளிக்கப்படவில்லை. எனவே வங்கிகள் வாடிக்கையாளரின் கடன் விவரக் குறிப்புகள் மேம்பாடு அடையும் போது வட்டி விகிதத்தைக் குறைப்பது சிறந்த யோசனையாக இருக்கும். இருந்தாலும் நடைமுறையில் இது மிக அரிதாக நடக்கிறது" என்கிறார் ஆன்லைன் கடன் சந்தையான மைலோன் கேர்.இன் தளத்தின் தலைமை நிர்வாக அதிகாரி கௌரவ் குப்தா.

ஒரு நல்ல கடன் அறிக்கை மட்டுமே மார்க்அப் வீதத்தை குறைக்கும் படி வங்கியை சமாதானப்படுத்த போதுமான காரணமாக இருக்காது. ஏனென்றால் உங்கள் கடன் அறிக்கை என்பது மார்க்அப் வீதத்தைக் கொண்டு வர பயன்படுத்தப்படும் பல உள்ளீடுகளில் ஒன்றாகும். "வங்கியால் செய்யப்படும் கடன் மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில் வாடிக்கையாளரின் கடன் அபாய சுயவிவரக்குறிப்பு மதிப்பிடப்படுகிறது. இதற்கான பல்வேறு உள்ளீடுகளில் கடன் அறிக்கையும் ஒன்றாகும். எனவே கடன் அறிக்கை அல்லது கடன் மதிப்பெண் மற்றும் மார்க் அப்புக்கு இடையில் நேரடி தொடர்பு இல்லை. தற்போதைய நிலவரப்படி, கடனுக்கு ஒப்புதலளிக்கும் போது, மார்க்அப் வீதத்துடன் கடன் அறிக்கையை இணைக்கும் ஒரே வங்கி பாங்க் ஆஃப் பரோடா மட்டுமே ஆகும்." என்று தெரிவிக்கிறார் குப்தா.

ஒரு வாடிக்கையாளராக வங்கிகள் இவற்றை செயல்பாட்டிற்கு கொண்டு வரும் வரை மேம்படுத்தப்பட்ட அபாய கடன் சுயவிவரக் குறிப்புகளின் அனுகூலங்களை இன்னமும் பெறலாம். "எம்சிஎல்ஆர் ஆல் குறிக்கப்பட்ட கடன் மார்க்அப் வீதங்களை இரண்டு சூழ்நிலைகளில் வங்கிகள் மதிப்பாய்வு செய்வதை நாம் காணலாம். ஒன்று, வாடிக்கையாளர் சமநிலைப்படுத்தப்பட்ட மாதாந்திரத் தவணைகளைக் (இஎம்ஐ) கட்டத் தவறும் போது, இரண்டாவதாக, வாடிக்கையாளர் அவருடைய கடனை இதர வங்கிகளுக்கு மாற்றும் படி வங்கியை அணுகும் போது. பிந்தைய சந்தர்ப்பங்களில், வங்கிகள் அதன் கடன் புத்தகங்களில் வாடிக்கையாளர் கடனை தக்க வைத்துக் கொள்வதற்காக மார்க்அப் வீதத்தைக் குறைப்பது பொதுவானதாகும்," என்று விளக்குகிறார் குப்தா.

மீட்டமைப்புக் காலத்தின் முக்கியத்துவம்

எம்சிஎல்ஆர் இன் அடிப்படையில் கடனளிக்கப்படும் போது, வீட்டுக் கடனின் வட்டி விகிதங்களுக்கு அவ்வப்போது மறு விலை நிர்ணயிக்கப்படுகிறது. வீட்டுக் கடன்கள் வங்கிகளுடன் 1, 3, 6 அல்லது 12 மாதங்களுக்கு எம்சிஎல்ஆர் உடன் இணைக்கப்படுகிறது. இருப்பினும், தற்போது அனைத்து வங்கிகளும் இந்தச் சலுகையை வழங்குவதில்லை. மீட்டமைப்பு காலம் என்பது ஆர்பிஐ வட்டி விகிதங்களைக் குறைத்த பிறகு மாதாந்திரத் தவணைத் திட்டங்களின் மீது பாதிப்பை காண கடனாளர்கள் காத்திருக்கும் காலத்தில் நடைமுறைக்கு வருகிறது.

அதே சமயம், சில வங்கிகள் மட்டுமே 6 மாத காலத்திற்கு மீட்டமைப்பை வழங்குகின்றன. பெரும்பாலான வங்கிகள் தொடர்ந்து 12 மாத காலத்திற்கு மீட்டமைப்பு காலத்தை வழங்குகின்றன. இந்தியாவில் ஹெச்பிஎஸ்சி வங்கி 3 மாத மீட்டமைப்பு காலத்துடன் வீட்டுக்கடன்களை அளிக்கின்றது. எனவே, நீங்கள் செப்டம்பர் 2017 க்கு 12 மாத மீட்மைப்பு காலத்தைக் கொண்ட வீட்டுக் கடனைப் பெற்றுள்ளீர்கள், அப்போது ஆர்பிஐ ரெபோ வட்டி விகிதங்களை அக்டோபர் 2017 இல் குறைக்கிறது என்று வைத்துக் கொள்வோம், அதே மாதத்தில் வங்கியின் எம்சிஎல்ஆர் குறைந்தாலும் கூட உங்கள் வீட்டுக் கடன் மீதான அதன் விளைவுகள் ஒரு வருடம் தாமதமாக 2018 இல் தெரியும். எனவே கடன் விகிதங்களை மீட்டமைக்கும் காலம் குறுகியதாக இருந்தால், வட்டி விகிதங்கள் அடிக்கடி மாறும்.

தற்போது, கடன் பட்டுவாடா செய்யப்படும் போது ஒப்பந்த உடன்படிக்கையில் மீட்டமைப்பு காலம் 12 மாதங்கள் அல்லது 6 மாதங்களாக இருந்தால் கூட, அது மாற்றியமைக்கப்படலாம். எம்சிஎல்ஆர் விதிமுறைகளின் படி, "வங்கிகள் தங்கள் விருப்பப்படி தற்போதைய கடன் விகிதங்கள் மீதான மீட்டமைப்பு தேதிகளை குறிப்பிடலாம். கடன்/கடன் வரம்புகளை பட்டுவாடா செய்த முதல் தேதி அல்லது எம்சிஎல்ஆரின் மதிப்பாய்வு தேதி இவற்றில் ஏதேனும் ஒன்றுடன் இணைக்கப்பட்ட மீட்டமைப்பு தேதிகளுடன் கடன் வழங்க வங்கிகளுக்கு தேர்வுகள் இருக்கிறது."

எனவே, வங்கிகள் நெகிழ்வுத்தன்மையைக் கொண்டிருக்கும் போது, கடன்தொகை பட்டுவாடா செய்யப்பட்ட தேதிக்கு பதிலாக எம்சிஎல்ஆரின் மதிப்பாய்வு தேதியுடன் மீட்டமைப்பு காலம் இணைக்கப்பட்டுள்ளதா என்பதை ஒரு கடனாளி உறுதி செய்து கொள்ள வேண்டும். "எம்சிஎல்ஆரின் குறிக்கோள் மறுமுனையில் உள்ள கடனாளர்களுக்கு வட்டி விகித மாற்றங்களை விரைவாகக் கொண்டு போய் சேர்ப்பதாகும். இது எம்சிஎல்ஆரின் மதிப்பீட்டுத் தேதியுடன் மீட்டமைப்பு தேதியை இணைப்பதை தேர்வு செய்யும் போது சிறந்த சேவையை அளிக்கிறது." என்று சொல்கிறார் குப்தா.

இந்தத் துணைப்பிரிவு கடன் ஒப்பந்தத்தில் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதி செய்துக் கொள்ளவும். அப்போது தான் மீட்டமைப்புத் தேதிகளில் தானியங்கியாக மதிப்பாய்வு நடைபெறும். வட்டி விகிதங்களின் இயக்கத்தை கண்காணித்து வாய்ப்பு எடுத்துப் பார்ப்பதை விட எம்சிஎல்ஆர் வழங்கியுள்ள விதிமுறைகளின் படி நெகிழ்வுத்தன்மையை பயன்படுத்திக் கொள்ளுங்கள்.

நிறைவு

எம்சிஎல்ஆர் இணைக்கப்பட்ட கடன்களை வங்கிகள் மட்டுமே வழங்குகின்றன. என்பிஎஃப்சி க்கள் அல்ல. பிந்தையது அவர்களின் நிதி செலவுகளை அடிப்படையாகக் கொண்டு மார்க்அப் வீதங்கள் மற்றும் மீட்டமைப்பு காலங்கள் இல்லாத கடன்களை வழங்குகின்றன. சில வங்கிகள் முதல் ஒரு வருடத்திற்கு நிலையாக நிர்ணயிக்கப்பட்ட வட்டி விகிதத்திற்கு கடன் வழங்குகின்றன, பின்னர், ஒரு வருடத்திற்குப் பிறகு எம்சிஎல்ஆரை அடிப்படையாகக் கொண்ட கடனாக மாற்றிக் கொள்ள உங்களை அனுமதிக்கிறது. அத்தகைய சந்தர்ப்பங்களில், மார்க்அப் வீதங்கள் மற்றும் மீட்டமைப்பு காலம் ஆகியவை தொடர்பான விதிமுறைகள், ஒப்பந்த உடன்படிக்கையில் தெளிவாகக் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதி செய்துக் கொள்ளவும். மீட்டமைப்பு காலம் என்பது இரு பக்க கூர்மையை கொண்ட வாள் போன்றதாகும். எனவே, எம்சிஎல்ஆரை அடிப்படையாகக் கொண்ட பிரிவில் அதை நெகிழ்வுத்தன்மை கொண்டதாகவும் மற்றும் மதிப்பாய்வு செய்வதும் முக்கியத்துவம் வாய்ந்ததாகிறது.